¿A qué riesgos se enfrenta el comprador al adquirir un apartamento?¿Cómo reducirlos o sería mejor no encontrarlos en absoluto?

Hay que decepcionar inmediatamente a algunos optimistas: nadie ha conseguido nunca evitar por completo los riesgos en una transacción de compra y venta de un apartamento. Esto es comprensible, porque mercado primario Siempre existe la posibilidad de que un nuevo edificio pueda ser sin completar . Y en mercado secundario la otra parte del contrato siempre puede desafío una transacción completada, la ley le otorga ese derecho. Lo que significa siempre hay un riesgo. Pero no todos los desafíos conducen a ello.

El riesgo del Comprador de un apartamento es posible pérdida o restricción de los derechos de propiedad, que adquirió como resultado de una transacción de compraventa. exactamente esto posibilidad de perder su derecho y asusta a quienes compran viviendas en el mercado inmobiliario. Pero esta posibilidad o probabilidad) es bastante susceptible de evaluación y control.

Para reducir los riesgos que surgen al comprar un apartamento, es necesario que sean, como mínimo, saber. A lo sumo, poder evaluar(o medir).

Bajo conocimiento de los riesgos esto implica nuestra comprensión de qué es exactamente lo que puede amenazarnos en un caso particular. Bajo Evaluación de riesgos implica nuestra decisión: ¿vale la pena correr el riesgo ( A por ello) O no. Y esto sólo depende de nuestra conocimiento estos mismos riesgos y comprensión cómo protegerse de ellos.

Es para estos fines que nuestro Se abrirá en una ventana emergente."> INSTRUCCIONES PASO A PASO para Vendedores y Compradores de apartamentos ( El diagrama de instrucciones interactivo se abrirá en una ventana emergente.).

En cuanto al vendedor, solo tiene una preocupación, y este problema se ha resuelto durante mucho tiempo y con bastante seguridad en el mercado inmobiliario ( cómo exactamente - ver el enlace). Por lo tanto todo Los riesgos del vendedor al vender un apartamento., se eliminan únicamente mediante la preparación competente de acuerdos mutuos.

¡Otra cosa es el Comprador! riesgos del comprador en una transacción es incomparablemente mayor y más variada, como cuando se compra nuevos edificios, y al comprar un apartamento en mercado secundario. A propiedad , por el cual el Comprador pagó dinero, no resultó limitado, cancelado o no formalizado en absoluto ( como en un edificio nuevo, por ejemplo), debe conocer aquellos momentos en los que existe tal peligro. Estos puntos se describen en nuestra INSTRUCCIONES. También indica qué acciones se deben tomar para eliminar situaciones peligrosas.

A continuación es lista de riesgos típicos, al que está expuesto el Comprador al adquirir un apartamento en y sobre los mercados inmobiliarios urbanos. Esta lista no es exhaustiva, pero cubre la mayoría de situaciones que ocurren en la práctica.

Riesgos típicos de comprar un apartamento en un edificio nuevo.

Básico riesgos del mercado inmobiliario primario (al comprar un nuevo edificio) se reducen a la confiabilidad e integridad de la empresa desarrolladora. Si ha demostrado su solvencia financiera y profesional y se ha ganado una reputación digna, entonces podemos decir que los riesgos del Comprador aquí son cercanos a cero.

Pero como no existen ideales en la naturaleza y a una empresa de desarrollo le puede pasar cualquier cosa, entonces Riesgos de comprar un apartamento en un edificio nuevo. todavía están presentes:

• “Construcción inacabada” o “construcción inacabada”. Incumplimiento significativo de los plazos de construcción y puesta en servicio de la vivienda, así como “congelación de la construcción” por tiempo indefinido. Esto suele deberse a problemas financieros y/o administrativos de la empresa promotora.
• Quiebra del Desarrollador/Constructor. Reconocimiento por parte de la sociedad de su incapacidad para cumplir con sus obligaciones con los accionistas/coinversores. Aunque este no es el “fin del mundo”, a menudo sucede que un objeto sin terminar junto con deudas Desarrollador ante accionistas, otro lo toma Desarrollador, y completa la casa. Además, el estado se encargó de crear uno especial solo para tal caso ( más detalles - siga el enlace).
• "Ventas dobles". Venta del mismo apartamento durante la construcción varias veces a diferentes Compradores ( este riesgo se elimina al comprar un nuevo edificio en).
• "Esquemas grises" de ventas apartamentos en edificios nuevos. Solicitud Desarrolladores evitando la ley federal, que limita significativamente los derechos del Comprador en términos de reclamar el apartamento que pagó. Este riesgo se elimina al comprar un apartamento en Acuerdo de participación accionaria (DPA).
• Cesión de derechos inexistentes. Incumplimiento de sus obligaciones por parte de un contratista o coinversor de construcción que vende un apartamento en un edificio en construcción en ( es necesario comprobar los motivos de la cesión - consulte el enlace).
• Calidad inadecuada vivienda puesta en funcionamiento. Discrepancia entre la calidad declarada del departamento según proyecto y la calidad real de construcción. El accionista aquí debe saber ( ver enlace). Y el accionista tiene derecho a presentar los defectos y deficiencias que descubra al desarrollador y exigir su eliminación, de conformidad con la Ley Federal-214.

Todos estos riesgos dependen del estilo de trabajo ( reputación empresarial) y capacidades administrativas y financieras de la empresa promotora. Por tanto, una elección inteligente Desarrollador- Eso es lo que es la principal forma de reducir los riesgos de comprar un nuevo edificio.

Como escoger Desarrollador, dónde y qué información recopilar se describe en el paso correspondiente de nuestra INSTRUCCIONES – .

Además de esto, sobre "primario" hay los llamados riesgos sistémicos . Son riesgos que no dependen de la buena fe Desarrollador, pero son un reflejo de la situación económica actual en la industria o en la economía de todo el país ( por ejemplo, una crisis similar a la de 2008, un fuerte aumento de la tasa de refinanciación del Banco Central, etc.). No hay forma de evitar esto: hay que aceptar el hecho de que estos problemas a veces ocurren, pero estos riesgos se mitigan por el hecho de que el Estado siempre ( aunque lentamente) se esfuerza por apoyar a los accionistas mercado primario alojamiento.

Riesgos típicos al comprar un apartamento en el mercado secundario

Mayoria absoluta riesgos del mercado inmobiliario secundario Para el comprador, los apartamentos se reducen a una cosa: posible por decisión judicial, debido a una violación de los derechos de un participante en la transacción, una violación de los derechos de terceros o una violación de la ley.

Pueden haber muchas razones para esto. Básico grupos de riesgo para comprar un apartamento en el mercado secundario están enlistados debajo ( con detalles sigue los enlaces):

• Violación de derechos ( incluido niños que sólo están registrados en el apartamento y no son sus propietarios), violación de las reglas.
• Violaciones de derechos ( tanto por voluntad como por ley).
• Violación de los derechos de los llamados, incl. ausencia del cónyuge, rentista o acreedor hipotecario del Vendedor.
• Violación ( al comprar habitaciones o acciones de apartamentos).
• o la incapacidad de comprender el significado de sus acciones por parte de una de las partes de la transacción ( del lado del vendedor).
• Violaciones cometidas durante ( incluido los derechos de quienes rechazaron la privatización).
• Engaño deliberado del Comprador por parte del Vendedor, incl. venta de un apartamento con documentos falsos ( cm.).
• Violación de los derechos de los anteriores propietarios del apartamento ( si el apartamento).
• y otros casos haciendo o .

Por cualquiera de estos motivos, el Comprador podrá perder lo adquirido. es verdad que puede pasar sólo por decisión judicial , lo que significa que el Comprador siempre tiene la oportunidad de defender su derecho.

Además, sobre "secundario" (a diferencia del "primario") todavía existen riesgos asociados no sólo con derechos de propiedad para un apartamento, pero también con ( derecho a vivir en un apartamento). Es decir, el Comprador, como consecuencia de un litigio judicial, no podrá perder su propiedad, pero hazlo esencial limitación como personaje adicional con derecho de residencia en el mismo apartamento.

Cómo reconocer este tipo de riesgos y cómo protegerse de ellos se describe en detalle en nuestra sección Se abre en una ventana emergente."> INSTRUCCIONES PASO A PASO para comprar y vender un apartamento.

En general, desde el punto de vista de la compra de un apartamento, número de riesgos para el comprador en "primario" significativamente menor que "secundario", pero el principal riesgo "primarias" (casas sin terminar y quiebra del Promotor) está mal controlado. Por ejemplo, para un comprador normal no es posible predecir cómo se comportará la dirección de la empresa promotora en el futuro, incl. si surgen problemas financieros o administrativos. Sólo se puede predecir probabilidad de sus acciones: ¿hará todo lo posible para cumplir con sus obligaciones o colapsará y desaparecerá rápidamente, dejando a los accionistas con las narices?

Es por eso reducir los riesgos de comprar un nuevo edificio - Esto es, ante todo, responsable. Otros riesgos "primarias", de hecho, son derivados del principal.

Y con la introducción de uno único y especial, los riesgos "primarias" reducido al mínimo nivel posible.

Con la compra de un apartamento en mercado secundario la situación es la contraria. Número de riesgos en el mercado secundario mucho más elevados, pero son más susceptibles de análisis y control. La cuestión es que aquí el Comprador adquiere propiedad inmediatamente (!), a diferencia "primarias", donde se invierte dinero en un resultado futuro. Y este derecho de propiedad sobre un apartamento puede deberse no solo a una gran cantidad de razones ( a diferencia de los nuevos edificios), sino también los propios sujetos de derecho ( propietarios y usuarios de apartamentos) puede haber varios, y no siempre se indican claramente en los documentos de título.

Es por eso Reducción del riesgo en el mercado secundario. - esto es completo

5 riesgos del comprador al comprar y vender bienes inmuebles

Es el comprador la parte más vulnerable en la celebración y ejecución, ya que, al cumplir con su obligación de pagar la mercancía, transfiere una cantidad importante de dinero al vendedor, y es mucho más difícil contar con un reembolso. si no todo salió bien que en un reembolso de bienes raíces.

Consideremos principales riesgos comprador en operaciones de compra y venta de inmuebles).

1) Riesgo de reconocer la transacción como no concluida

Si el contrato de compraventa de inmuebles se reconoce como no celebrado, la devolución del dinero pagado por el comprador se realizará utilizando las normas sobre enriquecimiento injusto. Como dijimos anteriormente, la reclamación real de dinero por parte del comprador en virtud de un acuerdo no celebrado puede resultar muy difícil. Así, como se desprende del art. 432 del Código Civil de la Federación de Rusia, el contrato se considerará concluido si se llega a un acuerdo entre el vendedor y el comprador, en la forma requerida en los casos apropiados, sobre todos los términos esenciales del contrato.

En relación con un contrato de compraventa de bienes inmuebles, el Código Civil de la Federación de Rusia clasifica como condiciones esenciales: a) el objeto (artículo 554 del Código Civil de la Federación de Rusia), incluidos: datos que permitan establecer definitivamente el inmueble a transferir al comprador, incluidos los datos que determinen la ubicación del inmueble en el terreno correspondiente o como parte de otro inmueble; b) precio (artículo 555 del Código Civil de la Federación de Rusia). Al describir un inmueble, se deben indicar sus datos de identificación con el mayor detalle posible con base en los documentos técnicos de registro, títulos y títulos de propiedad, ya que no existe una indicación directa de la ley sobre qué datos sobre el objeto adquirido deben necesariamente estar contenidos en el contrato.

¿Se considerará celebrado un acuerdo en el que, por ejemplo, no se indica el número de pisos del objeto, siempre que se indiquen todos los demás datos que permitan identificar el objeto? ¿Qué pasa con un contrato que no indica la letra del edificio? La práctica judicial en este tipo de disputas es contradictoria y, por lo tanto, recomendamos describir la propiedad con el mayor detalle posible. En relación con la indicación del precio de un inmueble, un alto riesgo para el comprador es la indicación del precio del objeto, que no corresponde al real. El motivo para bajar los precios suele ser el deseo de “optimizar”.

Debe entenderse que en los casos en que el contrato se reconozca como no celebrado o inválido, el comprador se enfrentará al hecho de que será muy difícil probar el hecho del pago de una cantidad de dinero mayor a la especificada en el contrato. y reclamarlo.

2) Riesgo de reconocimiento de la transacción como inválida

Aquí hay una amplia gama de razones y situaciones posibles. Le recordamos que cualquier transacción que contradiga los requisitos de la ley no es válida. En primer lugar, para evitar el riesgo de que la transacción sea declarada inválida, debe verificar cuidadosamente la autoridad del vendedor/representante del vendedor para completar la transacción. Si el vendedor es un individuo, obtenga el consentimiento notariado del cónyuge del vendedor para vender la propiedad o complete una declaración que indique que la propiedad fue comprada por el vendedor fuera del matrimonio. A menudo hay situaciones en las que el matrimonio se ha disuelto durante mucho tiempo y no se ha realizado la división de bienes.

Al comprar dichos bienes inmuebles, a pesar de que ha transcurrido un largo período de tiempo desde el divorcio, le recomendamos encarecidamente obtener el consentimiento de su excónyuge o negarse por completo a comprar dicho objeto si el vendedor es una persona jurídica. entidad, debe solicitar el registro y los documentos constitutivos del vendedor, un extracto vigente del Registro Unificado Estatal de Personas Jurídicas, documentos que confirmen la autoridad de la persona que firma el acuerdo en nombre de la empresa (protocolo de nombramiento o poder) , un certificado del valor en libros del objeto, el balance a la fecha del último informe.

Tenga en cuenta que una transacción importante requiere la aprobación previa del organismo autorizado del vendedor. Además, el estatuto puede prever casos en los que las transacciones de cierto tipo, o que superen un determinado monto, también deben ser aprobadas previamente por los órganos autorizados de la empresa.

3) Riesgo de reclamar propiedad

Puede declararse inválida no sólo la transacción de venta de bienes inmuebles en sí, sino también cualquiera de las transacciones a partir de las cuales surgió el derecho de cada vendedor anterior, así como un acto de un organismo estatal o municipal. En cierto sentido, el comprador está protegido por el plazo de prescripción. Sin embargo, no los consideraremos una panacea para todos los males. El plazo de prescripción comienza a partir de la fecha en que la persona tuvo o debió haber tenido conocimiento de la violación de sus derechos.

Esto a menudo impide el uso del estatuto de limitaciones como defensa. La ley no permite reclamar propiedad de un comprador de buena fe (es decir, un comprador que no sabía ni podía saber que el vendedor de bienes raíces no tenía derecho a enajenar la propiedad) si la propiedad fue adquirida por el comprador a cambio de una compensación. , excepto en los casos en que la propiedad haya salido de la posesión del propietario o de una persona a quien la propiedad haya sido transferida a posesión por el propietario contra su voluntad.

Para ilustrar la situación de reclamar un inmueble a un comprador de buena fe, damos el siguiente ejemplo. Después de la muerte del propietario, la propiedad fue vendida mediante un poder falsificado de uno de los herederos. Posteriormente, el inmueble fue revendido varias veces, por lo que pasó a ser propietario otra persona, que no sabía ni podía saber de la nulidad de la transacción que confirmaba la propiedad de uno de los vendedores anteriores. Otro heredero se enteró de la venta del apartamento varios años después y presentó una demanda contra el propietario actual para reclamar la propiedad de la posesión ilegal de otra persona. La reclamación fue satisfecha, a pesar de que el actual propietario es un comprador de buena fe.

4) El riesgo de que el vendedor incumpla su obligación de transferir la propiedad

La transferencia de un objeto se lleva a cabo de acuerdo con una escritura de transferencia u otro documento de transferencia (dicho documento suele ser el contrato en sí, que incluye la condición de que realice simultáneamente las funciones de una escritura de transferencia). En caso de incumplimiento de la obligación de transferencia, el comprador tiene derecho a exigir que esta cosa le sea quitada al vendedor y transferida a él mismo en los términos previstos en el contrato. Sin embargo, según lo dispuesto en el Código Civil, este derecho desaparece si la cosa ya ha sido transferida a un tercero que tiene derecho de propiedad, gestión económica o gestión operativa. Si la cosa aún no ha sido transferida, la prioridad se dará al acreedor a cuyo favor nació antes la obligación, y si ésta no puede establecerse, al que presentó antes la demanda. En lugar de exigir que se transfiera la propiedad, el comprador tiene derecho a exigir una indemnización por daños y perjuicios.

5) Riesgo de adquirir bienes gravados con derechos de terceros

La transferencia de propiedad de un inmueble no implica la rescisión de los contratos de arrendamiento celebrados en relación con el objeto vendido. En consecuencia, el comprador puede encontrarse en una situación en la que la propiedad adquirida esté gravada por contratos de arrendamiento existentes, en virtud de los cuales el arrendador se ve privado de la posibilidad de rescindir unilateralmente y extrajudicialmente el contrato, y el precio del alquiler es significativamente inferior a la tasa del mercado.

Para minimizar estos riesgos, conviene solicitar un extracto del Registro Unificado del Estado de la propiedad adquirida (y para los inmuebles residenciales, también un extracto del registro de la vivienda) y las garantías del vendedor sobre la ausencia de gravámenes en relación con el La propiedad debe incluirse en el contrato. Esto también incluye el riesgo de una posible incautación del objeto por parte de un tribunal o un alguacil basándose en reclamaciones de terceros contra el vendedor hasta el registro estatal de la transferencia de propiedad del objeto del vendedor al comprador.

Los métodos para minimizar el riesgo son los mismos: solicitar un extracto del Registro Unificado del Estado con una fecha lo más cercana posible a la fecha de la transacción, así como incluir las correspondientes garantías del vendedor en el contrato.

PD. Nos centramos en los riesgos principales, más comunes y “peligrosos” para el comprador. Lamentablemente, esta lista está abierta: un comprador de bienes raíces enfrenta una cantidad considerable de otros peligros. Éstos son algunos de ellos:

a) el riesgo de adquirir bienes inmuebles de calidad inadecuada, incluidos aquellos con vicios ocultos;

b) el riesgo de que el vendedor eluda las acciones necesarias para el registro estatal de la transferencia de propiedad al comprador;

c) el riesgo de suspensión o denegación del registro estatal de la transferencia de propiedad por diversos motivos (a menudo, para eliminar los comentarios hechos por la autoridad de registro, se requiere la participación del vendedor o su representante autorizado, y la ausencia de uno en el “zona de alcance”, su falta de contacto o falta de voluntad para brindar asistencia puede complicar significativamente la vida de un comprador interesado en el rápido registro de su derecho);

d) el riesgo de que la propiedad adquirida caiga en el patrimonio sucesorio en caso de fallecimiento del vendedor antes del registro estatal de la transferencia de propiedad;

e) riesgos asociados con la necesidad de “legitimar” reurbanizaciones que no fueron formalizadas por el propietario (propietarios) anterior (riesgos legales, financieros, temporales, de incurrir en responsabilidad administrativa y de otro tipo); b) el uso de transacciones en condiciones, por ejemplo, cuando la transferencia de fondos se lleva a cabo únicamente sujeta a la presentación de documentos que aprueben una reurbanización previamente realizada y descubierta;

c) inclusión de términos relacionados con garantías y representaciones.

Galina Korotkévich

Socio, analista jurídico. Escribo artículos, busco información interesante y sugiero formas de utilizarla en la práctica. Creo que gracias a una analítica jurídica de alta calidad, los clientes acuden a un despacho de abogados y no al revés. ¿Estás de acuerdo? Entonces

Al comprar un apartamento en el mercado inmobiliario secundario, el comprador siempre se enfrenta a la necesidad de identificar los riesgos legales que existen al comprar una propiedad en particular.

El riesgo legal más común para un comprador de un apartamento en el mercado secundario es el riesgo de invalidación de la transacción de compra y venta del apartamento.

Al mismo tiempo, las razones y motivos para declarar inválida una transacción de compraventa de apartamentos pueden ser muy diferentes.

Enajenación de un apartamento sin el consentimiento de los participantes en propiedad común (si el apartamento es de propiedad común);

Recibo ilegal de herencia;

Anulación de la transacción de privatización de apartamentos;

Venta de un apartamento de un menor sin el consentimiento de la autoridad de tutela y tutela, etc.

Para identificar los riesgos legales al comprar un apartamento, así como eliminarlos y minimizarlos, es necesario realizar un examen legal de la transacción con el apartamento, verificando.

En primer lugar, es necesario comprobar si el apartamento pertenece a la persona que se declara propietaria. Para hacer esto, debe verificar el extracto del Registro Estatal Unificado de Derechos Inmobiliarios, verificándolo con el pasaporte del propietario del apartamento. Luego, es necesario comprobar, mediante un extracto del Registro Unificado de Derechos Inmobiliarios del Estado, si el apartamento está gravado por derechos de terceros (hipoteca, alquiler, uso gratuito, etc.). Compruebe también si el apartamento está embargado.

Si no hay información sobre el apartamento en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con ellos, significa que no se realizaron transacciones con el apartamento después de la privatización. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la información sobre transacciones con bienes inmuebles se inscribe en el Registro Unificado del Estado desde el 31 de enero de 1998 (cláusula 6 del artículo 33 de la Ley de 21 de julio de 1997 N 122-FZ), por lo que la información sobre Las transacciones con bienes inmuebles antes de esta fecha se pueden obtener en la administración local (en Moscú, el organismo autorizado es el Departamento de Propiedad de la Ciudad de Moscú y sus divisiones territoriales), o en la Oficina de Inventario Técnico, ya que hasta 1998 la función de mantener a este organismo se le asignó un registro de bienes inmuebles.

En este caso, al vender un apartamento, primero se ingresa información sobre el apartamento en el Registro Estatal Unificado de Derechos Inmobiliarios y luego se registra la transferencia de propiedad al comprador del apartamento.

Se puede solicitar un extracto del Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces en papel (al departamento territorial correspondiente de Rosreestr o recibirlo en formato electrónico en el sitio web de Rosreestr).

Compruebe también en el registro de la casa el extracto de quién vive en el apartamento. Si hay menores, obtenga del vendedor (preferiblemente por escrito) información sobre si las personas condenadas a prisión, declaradas incompetentes (parcialmente capaces), desaparecidas o sirviendo en el ejército bajo servicio militar obligatorio están registradas en el apartamento. Si tales personas se encuentran en el apartamento, la compra de dicho apartamento conlleva un mayor riesgo para el comprador. Necesitamos investigar la situación a fondo. El servicio www.riskover.ru ayudará con esto.

También es necesario verificar el cumplimiento de la ley de los motivos legales para la adquisición de un apartamento por parte de su propietario actual (estos motivos se indican en el certificado de propiedad del apartamento).

Una lista de los documentos necesarios para identificar los riesgos legales está disponible en el sitio web www.riskover.ru, destinado a realizar un examen legal de una transacción con un apartamento.

En este sitio puede realizar un examen legal completo de los documentos relacionados con la transacción de un apartamento, identificar todos los riesgos legales presentes al comprar o alquilar un apartamento y también comprender qué documentos debe presentar adicionalmente el vendedor del apartamento.

Es necesario tener especial cuidado a la hora de adquirir un apartamento, lo que conlleva mayores riesgos para el comprador:

Compra de un apartamento, cuya venta es realizada por el representante del vendedor por poder,

Comprar un apartamento cuya venta sea realizada por personas mayores cuya capacidad jurídica esté en duda,

Compra de un apartamento cuya venta sea realizada por tutores de menores o personas declaradas incapaces,

Comprar un apartamento recibido por herencia;

Comprar un apartamento que se revendió varias veces en un período de tiempo relativamente corto;

Comprar un apartamento privatizado si hay personas que rechazaron la privatización (especialmente si en el momento de la privatización vivían menores de edad para quienes el apartamento no fue privatizado).

Es necesario prestar atención al plazo de prescripción de las transacciones con base en las cuales el apartamento fue adquirido por su actual propietario, ya que el plazo de prescripción para declarar la nulidad de las transacciones es de uno o tres años, dependiendo de los motivos por los que se realizó la transacción. la transacción puede declararse inválida (artículo 181 del Código Civil de la Federación de Rusia) .

Si hay disputas legales sobre el apartamento, el comprador debe esperar hasta que se completen y la decisión judicial entre en vigor (es muy recomendable esperar también a que expire el plazo para apelar la decisión que ha entrado en vigor). ).

La vivienda secundaria es muy popular en Moscú. En primer lugar, dentro de la carretera de circunvalación de Moscú no queda mucho espacio para el desarrollo, mientras que en las regiones centrales no hay ninguno. En segundo lugar, al comprar una casa ya hecha, puede mudarse inmediatamente y no preocuparse por el futuro.

El factor clave que decide a la hora de elegir una segunda vivienda es la cuestión económica. “El coste de un apartamento en el mercado secundario, en comparación con un apartamento del mismo tamaño en el mercado primario, puede resultar más atractivo. A modo de comparación: hace 3 años en Lyubertsy, un apartamento de cuatro habitaciones con una superficie de 70 metros cuadrados. m en un edificio de paneles se compró por 5,1 millones de rublos, y un apartamento de dos habitaciones con una superficie de 66 metros cuadrados. m en un edificio nuevo en un alto nivel de preparación: 5,6 millones de rublos”, dijo AiF.ru Sergey Vlasenko, presidente de la Corporación de Agentes Inmobiliarios Megapolis-Service. Además, las ventajas de la vivienda en el mercado secundario incluyen la oportunidad de conocer a sus vecinos con anticipación y, en la mayoría de los casos, está ubicada en un área con infraestructura desarrollada.

Contras del mercado secundario.

Muchas casas antiguas están en malas condiciones, requieren reparaciones importantes y sus redes de servicios públicos están desgastadas. “A menudo no tienen ascensores, vertederos de basura ni salas de conserjería. También es importante entender que los objetos en el mercado secundario tienen una larga "historia". Al comprar un objeto, es necesario comprobar cuidadosamente su pureza legal. El riesgo de perder los derechos de propiedad va en aumento”, afirma Alexander Engel, jefe del departamento de nuevas construcciones del grupo de empresas MIC.

¿A qué debe prestar atención al visitar un apartamento?

Es mejor empezar a familiarizarse con el apartamento desde el patio. En primer lugar, la calidad de los bancos, las canchas infantiles y deportivas es un "complemento" importante a favor de la compra de una casa y, en segundo lugar, la limpieza y el orden o, por el contrario, la suciedad y la devastación en el jardín pueden decir mucho sobre qué tipo de la gente se convertirá en tus vecinos.

Al mirar la casa, se debe prestar especial atención al estado de las paredes: si hay grietas, costuras con goteras, balcones desmoronados, etc. “Los agentes inmobiliarios recomiendan a sus clientes que inspeccionen cuidadosamente la entrada, el estado de las escaleras, los vertederos de basura. y preguntar cómo funciona el ascensor. En las casas antiguas los suelos pueden ser de madera. Hay que tener en cuenta que la mayoría de los bancos no conceden préstamos hipotecarios para la compra de este tipo de viviendas”, dijo Alexander Engel.

Al inspeccionar el apartamento, debe averiguar con el vendedor si se llevó a cabo una reurbanización no aprobada: si así fuera, el nuevo propietario del apartamento tendrá que pagar por ello. Debe averiguar si el techo tiene goteras si el apartamento está en el último piso, evaluar la calidad de las reparaciones, la vista desde la ventana y averiguar en qué condiciones se encuentra el cableado eléctrico.

Rocas submarinas

Al comprar un apartamento, primero hay que comprobar si el vendedor de la vivienda es el propietario. Es necesario que presente su pasaporte, así como un documento que acredite los derechos de propiedad. Los documentos de título de un apartamento varían según el origen del derecho de propiedad sobre el mismo. Puede ser un certificado de registro estatal de propiedad, así como un certificado de propiedad de una vivienda privatizada, un certificado de propiedad en una transacción de compra y venta, un contrato de compraventa, un contrato de transferencia y una solicitud (si el vendedor anteriormente recibió vivienda de la privatización), un acuerdo de donación, un acuerdo de herencia o un acuerdo de mantenimiento de por vida celebrado con el antiguo propietario de la propiedad, un certificado de herencia emitido por un notario público o una decisión judicial que reconozca la propiedad de este local residencial.

De acuerdo a Jefe de la sucursal Kuzminki de la empresa Azbuka Zhilya Piatrovich Marina, los principales obstáculos a la hora de comprar una vivienda secundaria son los siguientes: 1) el apartamento se vende con una deuda existente, por lo que el comprador recibe un descuento sobre el valor de mercado; 2) documentos falsos del apartamento; 3) registro incorrecto de la privatización; 4) transacciones con este departamento en el pasado en las que se violaron derechos de terceros (por ejemplo, a uno no se le notificó la herencia, pero se comenzó a disputar); 5) comprar un apartamento con niños; 6) comprar un apartamento tras ser arrestado; 7) inscripción de residentes temporales, hijos, por el contrario, cuando el propietario no haya registrado a sus hijos menores de edad.

No será fácil para una persona sin formación jurídica comprender todas las complejidades. Por lo tanto, los expertos aconsejan, para protegerse, ponerse en contacto con una agencia inmobiliaria, que no solo seleccionará las opciones de apartamentos más exitosas, sino que también brindará soporte legal completo para la transacción. Como regla general, la mayoría de las empresas de bienes raíces tienen una lista "negra" de vendedores poco confiables y también tienen el conjunto de herramientas necesario para completar una transacción de acuerdo con todas las reglas.

Precios

“Si hablamos de precios, entonces por 6 millones de rublos. En el mercado secundario de Moscú se puede comprar un apartamento estándar de una habitación con una superficie de 45 metros cuadrados. m a poca distancia del metro o dentro del Tercer Anillo de Transporte, pero de un área más pequeña, en malas condiciones y en los primeros pisos”, dijo Ekaterina Chermoshentseva, consultora del departamento de valoración de bienes raíces residenciales del grupo consultor Uphill.

En el proyecto de nuestro sitio web, prometemos contarle sobre qué guarda silencio el vendedor.

Si hablamos de esto aquí con respecto a terrenos y bienes raíces comerciales, entonces los 9 riesgos principales para la vivienda son:

1. VENTA DE VIVIENDA POR NO PROPIETARIO

¿El dueño es una persona muy ocupada? ¿Estás de viaje todo el tiempo? ¿O una abuela anciana a la que es muy difícil sacar de Klin? ¿Pero hay una persona alegre con poderes de estas maravillosas personas? No seas perezoso en solicitar un extracto del Registro Unificado del Estado para comprobar quién es el verdadero propietario del apartamento y exigir una reunión con esta maravillosa persona, esté donde esté. Y en ningún caso se compromete a firmar un contrato de compraventa de vivienda por poder. Sólo la presencia personal del vendedor. Con pasaporte.

¿Qué es diferente?

En el mejor de los casos, perderá su depósito. En el peor de los casos, después de la transacción resulta que el poder es falso o ya ha sido revocado antes de la transacción. En consecuencia, perderá el apartamento que acaba de comprar.

2. PASADO OSCURO

El apartamento se está vendiendo rápido, necesitas venderlo urgentemente, por eso el precio es tan bajo, te explica apresuradamente el vendedor. Mamá está en el hospital, el hermano está en prisión, el hijo necesita ir a la escuela. No confíes en mi palabra. Habla con tus vecinos, resulta que ya eres el décimo, corre.

Y mejor que sus vecinos, un extracto ampliado del Registro Unificado del Estado con el historial de transferencia de propiedad del apartamento le informará sobre esto. ¿Se revenderá por tercera vez en un año? ¿Preguntar en relación con qué? Quizás haya una demanda contra él para embargarlo a favor de uno de los antiguos propietarios, y el actual propietario intenta así protegerlo. No creo que quiera ser parte en tal demanda.

Si el apartamento fue propiedad del vendedor durante menos de tres años, existe la posibilidad de que los antiguos propietarios presenten reclamaciones contra él por cualquier motivo.

3. AQUÍ ME RECUERDO, AQUÍ NO ME RECUERDO

Solicite siempre al vendedor un certificado del PND y ND. Y no un certificado cualquiera, sino que le entrega la institución en su lugar de registro. No sea perezoso en llamar personalmente a esta institución y averiguar si el médico que firmó el certificado trabaja allí y, si es posible, si se emitió dicho certificado. De lo contrario, puede ser que su vendedor sea una persona profundamente enferma con destellos de conciencia, durante uno de los cuales le vendió un apartamento. Y ahora él quiere recuperarla y no sé nada: ¿qué quitarle al paciente?

4. ASUNTOS HERENCIATIVOS

¿Quiere comprar una vivienda que heredó el Vendedor? No seas perezoso, si quieres este apartamento en particular, entra en sus relaciones matrimoniales y descubre quién más fue el heredero y cuál fue su destino. De lo contrario, la hermana del vendedor de Ust-Novogireysk descubrirá accidentalmente que su amado padre murió y les dejó a ella y a su hermano un apartamento, y su hermano lo tomó y lo vendió. ¿Cómo lo vendiste? A quién - a ti. Entonces te demandarán.

5. HOLA 90's

¿El apartamento fue privatizado y ahora se vende? Tómese el tiempo para conocer la historia de la privatización. Un caso clásico: una madre y su hijo fueron registrados en un apartamento, el hijo bebió, golpeó a la madre y fue a prisión durante mucho tiempo. Y mi madre privatizó el apartamento sin su conocimiento, lo vendió y murió. Y lo compraste. Y entonces el hijo reformado sale de prisión y va directo a su apartamento. Es decir, ahora es tuyo. Pero a él no le importa: la ley es la taiga, el fiscal es un oso.

6. BABA YAGA VS.

Este párrafo se refiere a las personas que deben aceptar venderle el espacio habitable deseado. ¿Quien podría ser? Por supuesto, los cónyuges, incluso si no figuran como copropietarios, suelen serlo. Requerir su consentimiento sin falta. Pero también hay menores. No creas lo que dicen tus padres; sí, le diré, él firmará qué clase de dueño es. La venta de un piso cuyo copropietario sea menor de edad requerirá el consentimiento de la autoridad de tutela y tutela.

7. CABAÑA ZAYUSHKINA

Nunca aceptes, por nada, por ningún precio, comprar un apartamento con personas registradas en él. Incluso si ahora viven en el extremo norte, pronto llegarán y se darán de alta. Puedes escribirlos. Pero sólo ante los tribunales. Y si se registra un menor, también con la participación de la autoridad de tutela y administración fiduciaria.

8. CONSTRUIMOS-CONSTRUYEMOS

Muy a menudo, los vendedores, siguiendo su genio arquitectónico, realizan sus fantasías de construcción más locas sin tener en cuenta las exigencias de la ley, los vecinos y la realidad. Como resultado, se sueldan contrahuellas, se instalan pisos calentados por agua y aparecen grietas en los muros de carga. ¿A dónde lleva? Además, el nuevo propietario puede verse obligado a adaptar el apartamento a los requisitos de la ley y, si la situación es absolutamente terrible, incluso confiscarlo. Por lo tanto, no sea perezoso en tomar el pasaporte técnico y compararlo con la realidad, y luego preguntar dónde está el sello de aprobación de la remodelación.

9. DISEÑO DEL CIRCUITO

El vendedor dice: "No te importa cómo consigas el apartamento". Déjame dártelo. O déjame venderlo a una entidad legal y tú te convertirás en su director general. O déjame vendértelo en acciones. O dame algo más. No des. Para comprar un apartamento de forma segura, debe comprarlo mediante un contrato de compraventa con su propietario. Ninguna otra manera. Dejemos los complicados juegos legales a quienes los entiendan. Y, como sabemos, el organizador del juego siempre gana.

NO LO HAGAS TU MISMO

Érase una vez, nuestros antepasados ​​​​cosían su propia ropa, se daban un capricho y preparaban la comida. Ha pasado mucho tiempo desde entonces y ha aparecido gente especial para todo.
Algunas de estas personas son abogados que se dedican profesionalmente a asegurarlo no solo de los descritos anteriormente, sino también de muchos otros, créanme, no menos peligrosos.
Los abogados pueden profesionalmente (y lo hacen todos los días)