El valor de salvamento es el precio al que se puede vender un objeto en el mercado durante un tiempo limitado. Este tipo de valor siempre es menor que el valor de mercado.

La condición para la aparición del valor de liquidación es la presencia de circunstancias de emergencia que inciden en el cambio de la situación normal del mercado.

Una de las áreas más comunes para estimar el valor de liquidación es la valoración de una empresa si necesita declararse en quiebra.

Factores que afectan el valor de rescate

• Tiempo de exposición. Existe una relación directa entre el costo de liquidación y el período de venta: cuanto menor es, menor es el costo. La duración de la exposición depende de muchos factores: el tipo de inmueble, el coste inicial de implantación, el nivel de demanda, etc.
• Situación económica general en el mercado.
• El grado de atractivo del objeto para el mercado. El atractivo de un objeto está determinado por sus características individuales y depende de la demanda de un tipo particular de objeto.
• factores subjetivos.

La estimación del valor de liquidación se realiza en los siguientes casos:

• si la empresa está en peligro de quiebra;
• si la valoración del negocio de la empresa indica que el valor de la empresa en liquidación será mayor que en el caso de continuar las actividades de la organización;

Métodos de estimación del valor de liquidación

1. Método directo. Este método implica el uso de un enfoque comparativo.

Métodos aplicados:

• comparación de ventas - comparación directa con análogos;
• método de análisis de correlación y regresión: un método cuantitativo para determinar la dependencia del valor de liquidación de los objetos en varios factores.

2. Método indirecto: implica el cálculo de la evaluación del costo de liquidación a través de una evaluación de mercado. El valor de salvamento es igual al precio de mercado menos el descuento por el factor de venta forzosa.

La principal dificultad radica en determinar el valor de este descuento. Depende de muchos factores:

• atractivo del objeto;
• situacion del mercado;
• período de exposición;
• otros factores.

Debido a la falta de la información necesaria sobre el mercado ruso, un experto calcula el descuento por el factor de venta forzosa. Las estadísticas muestran que el tamaño del descuento oscila entre el 20 y el 50%.

Evaluación del valor de liquidación en una crisis

En un mercado que funciona normalmente, los objetos se enajenan al precio de mercado. En condiciones de inestabilidad económica, factores adicionales comienzan a actuar sobre el precio, el principal de los cuales es el período de implementación limitado. Por lo tanto, la evaluación del valor de liquidación en una crisis es muy relevante.

Con una situación de mercado estable, el período de exposición se determina sobre la base de datos estadísticos. En la actualidad, cuando existe una situación inestable compleja en el mercado, el cálculo no se puede realizar en base a estadísticas. Por lo tanto, en una crisis, los métodos expertos prevalecen en los cálculos. La precisión de la evaluación del valor de salvamento depende en gran medida de la experiencia y profesionalismo de los tasadores.

LLC "Aurora Consulting North-West": una evaluación independiente de bienes raíces comerciales.

A la hora de vender un inmueble en el menor tiempo posible, surgen muchas dudas relacionadas con la determinación de su valor de liquidación. En este artículo, intentaremos descubrir cómo el valor de mercado de un apartamento difiere del valor de liquidación, qué factores afectan la evaluación y qué paquete de documentos debe prepararse.

Valor de liquidación: ¿qué es?

El valor de rescate de una propiedad residencial es el precio al que puede venderse en el menor tiempo posible, excluyendo otros costos. En otras palabras, este es el precio por el cual el propietario del apartamento estará dispuesto a venderlo, siempre que necesite venderlo muy rápidamente por alguna razón. Este precio siempre es significativamente más bajo que el precio de mercado, por lo general la diferencia es de alrededor del 30 por ciento.

La evaluación se lleva a cabo para:

• instituciones bancarias;
• comprador final;
• autoridades locales.

Al obtener un préstamo para un apartamento, es obligatoria una evaluación del costo de la vivienda. Esto se debe al hecho de que los bienes inmuebles pasan a ser propiedad del banco durante el período de reembolso del préstamo.

Para valorar correctamente el valor de liquidación y evitar posibles errores, lo mejor es que el vendedor busque la ayuda de tasadores independientes o de una agencia inmobiliaria. Vale la pena dar preferencia a las empresas que han demostrado su valía en el mercado inmobiliario y tienen experiencia relevante. También debe asegurarse de que el tasador tenga una licencia, un certificado para realizar una operación de tasación.

Para solicitar una evaluación, el vendedor debe proporcionar al especialista un documento que confirme la propiedad del apartamento.

La diferencia entre el valor de salvamento y el valor de mercado

El valor de mercado es el precio probable por el que se puede vender un piso en el mercado inmobiliario, dadas sus características. Este precio depende de muchos factores:

1. cuadraturas.
2. El desarrollo de la infraestructura de la zona en la que se ubica.
3. Tipo de edificio de apartamentos.
4. Comunicaciones.
5. Ubicaciones de las habitaciones.
6. Lejanía del centro de la ciudad.

El valor de liquidación se diferencia en que este es el precio con el que el vendedor debe estar obligado a pactar si es necesario vender el piso en poco tiempo por determinadas circunstancias.

El monto del valor de liquidación se ve afectado principalmente por el hecho de que debe realizarse lo más rápido posible. Pero el factor tiempo no juega un papel en el valor de mercado, la calidad de los inmuebles residenciales se evalúa en primer lugar.

Las principales diferencias entre el valor de salvamento y el valor de mercado son:

• la venta de bienes inmuebles es forzosa;
• período de venta corto.

¿Cómo se estima el valor de rescate?

Hay dos métodos de cálculo más comunes: directo e indirecto. A continuación, consideraremos cada uno de ellos con más detalle.

Al calcular de forma directa, se utiliza un análisis comparativo. Es decir, se analizan pisos de similares características vendidos recientemente. Después de realizar un estudio de precios, puede obtener el costo óptimo del objeto de interés. La desventaja de este método es que no se puede utilizar para evaluar apartamentos que se diseñaron de acuerdo con un proyecto individual.

El método indirecto se basa en el valor de mercado menos los costos de liquidación asociados con la preparación rápida de toda la documentación necesaria y el plazo limitado para la venta de bienes inmuebles residenciales.

Las principales etapas de la evaluación del valor de liquidación:

1. Acordar una fecha exacta.
2. Determinación del método de evaluación.
3. Recopilación de la información necesaria.
4. Coordinación de la información recibida.
5. Elaboración de un informe escrito detallado.

Documentos requeridos para el examen.

En el proceso de tasación, un tasador especialista necesitará una cierta cantidad de documentos para cálculos y análisis de bienes inmuebles.

Lista de documentación principal:

• un documento que confirme la propiedad (contrato de venta de un apartamento, regalo, etc.);
• extracto del pasaporte técnico de la oficina de inventario técnico;
• esquema detallado de bienes raíces residenciales;
• certificados de presencia o ausencia de deudas por el apartamento.

Factores que afectan la puntuación

El valor de salvamento de un apartamento se evalúa de acuerdo con una serie de criterios. Los principales son:

1. La situación política y económica general del país: en tiempos de crisis, el costo de la vivienda cae significativamente.
2. Situación general del mercado inmobiliario.
3. El período durante el cual es necesario vender un apartamento: cuanto más corto sea el período de venta, menor será el costo.
4. Cuadratura general de la vivienda, distribución.
5. El estado del apartamento en su conjunto: el estado de decoración, la presencia de comunicaciones.
6. factores subjetivos.
7. Ubicación, número de pisos, tipo de edificio de un edificio de apartamentos.

En el mercado inmobiliario ruso, el valor de mercado se utiliza principalmente al vender una propiedad residencial. El valor de liquidación se usa con mayor frecuencia en una crisis en el país y en préstamos hipotecarios.

Para evitar posibles errores en la determinación del valor de liquidación, primero debe comprender cuál es su esencia, en qué se diferencia del valor de mercado. No debe hacer la evaluación usted mismo, lo mejor es recurrir a especialistas, porque solo un tasador experimentado podrá calcular el costo exacto y más confiable.

M. Zakharova, O. Yumanova, E. Romanenko; revista " "

María Zajarova,
Especialista Líder del Departamento de Evaluación y Análisis
Olga Yumanova,
Elena Romanenko,
Especialista del Departamento de Evaluación y Análisis
LLC "Grupo de apoyo empresarial (GPB)"

1. Aspectos económicos y jurídicos del valor de salvamento.

Mercado y otros tipos de valor .

Precio de mercado - el precio más probable al que pueda enajenarse en el mercado abierto en un ambiente competitivo el objeto de tasación dado, cuando las partes en la transacción actúen razonablemente, teniendo toda la información necesaria, y las circunstancias extraordinarias no se reflejen en el valor del bien precio de transacción, es decir, cuando:

una de las partes de la transacción no está obligada a enajenar el objeto de evaluación, y la otra parte no está obligada a aceptar el desempeño;

las partes de la transacción conocen muy bien el objeto de la transacción y actúan en su propio interés;

el objeto de evaluación se presenta en el mercado libre en forma de oferta pública;

· el precio de la transacción es una remuneración razonable para el objeto de la evaluación y no hubo coerción para realizar una transacción en relación con las partes de la transacción de ninguna de las partes;

· el pago por el objeto de tasación se expresa en forma monetaria.

Obviamente, si se viola alguno de los factores anteriores, surgen otros nuevos tipos de valores en lugar del valor de mercado. Es este hecho el que hace surgir la necesidad de una clara definición en cada situación concreta del tipo de valor más adecuado.

Entonces, por ejemplo, si existen objetivos específicos para la adquisición de una propiedad en particular, es necesario determinar no el valor de mercado, sino el valor de inversión. Por ejemplo, en una situación de adquisición de una participación en una empresa de televisión, es difícil hablar sobre las intenciones típicas del comprador. Los objetivos de tal adquisición variarán ampliamente, desde puramente comerciales (para generar ingresos en el futuro) hasta completamente no económicos (ganar acceso a la audiencia). Y en este caso será fundamentalmente erróneo partir de la definición de valor de mercado.

El mismo razonamiento es legítimo de aplicar en caso de desviación de otros factores de la determinación del valor de mercado. La base para la ocurrencia del valor de liquidación considerado en este artículo es la presencia de circunstancias de emergencia o condicionalmente de emergencia que conducen a una violación de los factores de mercado. Tales circunstancias incluyen el factor de tiempo limitado de venta y el factor de venta forzosa.

Casos típicos de ocurrencia del valor de rescate.

Consideremos casos típicos en los que estos factores son inherentes (Figura 1) y detengámonos con más detalle en cada una de las situaciones analizadas.

Figura 1: Casos típicos de valor residual

Tras la liquidación de una empresa existe la necesidad de desarrollar un cronograma claro para la venta de la propiedad y el pago de la deuda de la empresa (además, a menudo hay situaciones en las que el monto total de los ingresos por la venta de la propiedad no cubre todas las deudas). Al mismo tiempo, los términos de exposición (actividades de preventa y la venta en sí) son muy limitados debido a la necesidad de una liberación de activos bastante rápida y el pago de la deuda. Es la cuestión del tiempo disponible la que juega en este caso un papel decisivo en la magnitud del valor (ceteris paribus).

A su vez, la duración del plazo está determinada por las condiciones de cada caso concreto de liquidación. Al mismo tiempo, debe tenerse en cuenta que la propia decisión de liquidar puede ser voluntaria (es decir, hay una acción planificada) o forzada. Como regla general, el primer caso da mayor variabilidad en la toma de decisiones y le permite desarrollar planes más efectivos para la liquidación de la empresa.

La liquidación forzosa en el proceso de quiebra se lleva a cabo cuando se toma la decisión de abrir un concurso de acreedores en base a los resultados de la gestión externa. El patrimonio resultante de la quiebra está sujeto a venta en subasta abierta. Al mismo tiempo, los plazos para la venta de inmuebles son extremadamente limitados.

Así, es necesario distinguir entre liquidación voluntaria e involuntaria.

La realización de objetos colaterales en el contexto de este artículo es más bien un concepto hipotético (desconectado de la realidad). En este caso, la determinación del valor de liquidación es necesaria para justificar el límite inferior del préstamo, que está garantizado por el bien pignorado y no estamos hablando del hecho real de la venta del objeto. Sin embargo, para otorgar un préstamo, el prestamista necesita saber a qué precio será posible vender la garantía en poco tiempo si no se paga el préstamo. Este valor en algunas fuentes de literatura se llama colateral. Sin embargo, se puede argumentar que en su esencia económica, también es liquidación, ya que existen factores de tiempo limitado y venta forzosa.

La venta acelerada de otros inmuebles por el tiempo limitado de exposición también hace necesario determinar el valor de liquidación. Al mismo tiempo, también hay varias opciones para dicha implementación: ya sea una implementación de iniciativa (voluntaria) o forzada (bajo coacción), prevista por la legislación actual.

Así, en el proceso de ejecución, se enajenan los bienes embargados por sentencia judicial, y en un plazo no superior a dos meses contados a partir de la fecha del embargo.

Así, la propiedad está casi siempre por debajo de su valor de mercado. Y este hecho es negativo para el vendedor de la propiedad y definitivamente positivo para el comprador.

La definición final del concepto de valor de salvamento.

Así, habiendo entendido las situaciones que requieren el cálculo del valor de salvamento, parece posible dar una formulación final de este concepto.

En la legislación rusa actual, el concepto de valor de salvamento está consagrado únicamente en las normas de valoración aprobadas por el Decreto del Gobierno: “ valor de liquidación- el coste del objeto de tasación en el caso de que el objeto de tasación deba enajenarse en un plazo inferior al habitual de exposición para objetos similares.

Una definición más detallada y correcta se encuentra en los Estándares de la Sociedad Rusa de Tasadores (ROO): “ valor de salvamento o valor de venta forzosa- la cantidad de dinero que se puede obtener de manera realista de la venta de la propiedad en un período de tiempo que es demasiado corto para una comercialización adecuada de acuerdo con la definición de valor de mercado. En algunos Estados, las situaciones de venta forzosa pueden incluir casos con un vendedor y un comprador involuntarios, o compradores que son conscientes de las dificultades experimentadas por el vendedor.

En la literatura occidental, se distinguen dos tipos de valor de liquidación: ordenado (valor de liquidación ordenado) y forzado (valor de venta forzado). El segundo corresponde a la definición rusa, el primero supone que el propietario tiene tiempo suficiente para garantizar que el período de exposición del objeto se acerque óptimamente al promedio del mercado.

Es necesario evitar la sustitución de los conceptos de valor de salvamento y renta líquida de liquidación, que surge de la enajenación de un inmueble después del término de su vida útil. La venta de dichos activos se suele realizar de la forma más eficiente con el fin de compensar parcialmente los costes de su adquisición en el pasado.

Incidencias legislativas.

En la práctica cotidiana, existe un problema de regulación normativa y legislativa de la aplicación del valor de liquidación y la fijación de su interpretación inequívoca.

Por ejemplo, de acuerdo con la Ley Federal del 21 de julio de 1997 No. 119-FZ "Sobre los Procedimientos de Ejecución", se requiere calcular el valor de mercado de la propiedad que debe venderse en subasta dentro de 2 meses. Pero, si se vende en subasta, es decir, por un tiempo limitado, lo cual es típico de las condiciones de venta fuera del mercado, entonces esto no corresponde al concepto de valor de mercado consagrado en el artículo 3 de la Ley Federal de 29 de julio de 1998 No. 135-ФЗ "Sobre las actividades de evaluación en la federación rusa". Además, el concepto de valor de liquidación se define en las "Normas de tasación obligatorias para la aplicación por parte de los sujetos de las actividades de tasación", aprobadas por decreto del Gobierno de la Federación Rusa.

En este caso, los tasadores deben calcular no el valor de mercado, sino el valor de liquidación de la propiedad embargada. Existe una contradicción entre varios actos legislativos.

2. Análisis de los factores que determinan la diferencia entre el valor de liquidación y el valor de mercado.

Todos los factores subyacentes al valor de liquidación o que lo acompañan pueden clasificarse condicionalmente (Figura 2).

Figura 2: Factores de valor residual

Factores objetivos presente en la determinación del valor de salvamento en cualquier situación. Su influencia no puede ser ignorada y, de hecho, prácticamente no dependen del estado de cosas en una empresa en particular (con la excepción del estado general de la propiedad). Al mismo tiempo, todos los factores objetivos se influyen mutuamente. Así, por ejemplo, las condiciones de mercado favorables pueden reducir el tiempo de exposición óptimo, etc.

El factor más importante que influye en las diferencias en los valores de mercado y de rescate es período de exposición de la propiedad . Al mismo tiempo, cuanto más corto sea el período de exposición planificado de la propiedad liquidada en comparación con el óptimo, mayor será la reducción del posible costo.

Los diagramas 1-3 muestran la proporción de los valores de mercado y de liquidación de bienes raíces en Moscú en 1998-2000. (v %)

Gráfico 1: Relación entre el valor de mercado y el costo de la venta forzosa de edificios de oficinas y locales, %

Gráfico 2: Relación valor de mercado a valor venta forzosa de locales comerciales y habitaciones, %

Diagrama 3: La relación entre el valor de mercado y el costo de la venta forzosa de almacenes y naves y locales industriales,%

Fuente: S. Chemerikin "Valor de liquidación en la tasación de bienes inmuebles".

De hecho, el período de exposición de la propiedad es un factor fundamental que afecta significativamente a todos los demás factores, tanto en la dirección de fortalecer su impacto como de debilitarlos. Obviamente, con un aumento en el período de exposición planificado, hay más oportunidades reales para utilizar actividades de marketing efectivas, nivelando el impacto negativo de los factores de formación de mercado a corto plazo, etc.

Atractivo de inversión general del objeto. se basa en las características individuales de la propiedad (funcionalidad, condición física) y tiene un impacto directo en el nivel de demanda del consumidor.

En el caso en consideración (durante la liquidación de la empresa), se activan factores específicos, que pueden llamarse condicionalmente "factores de selección"(en principio, estos factores están muy cerca del factor de atracción de inversiones). La esencia de estos factores es que muchos objetos del complejo inmobiliario individualmente no representan ningún valor y, de hecho, no pueden venderse a un precio normal, mientras que estos objetos desempeñaron un papel importante dentro de la empresa liquidada. El impacto del aspecto analizado sobre los denominados activos intangibles y, en primer lugar, sobre la reputación comercial de la empresa (fondo de comercio), que incluye el valor del personal, las relaciones con los proveedores, la fluidez de la estructura empresarial, etc. , es especialmente negativo. Cuando una empresa se liquida, no es posible realizar este, a veces uno de los activos más valiosos.

El valor absoluto del valor de mercado del objeto. tiene el efecto opuesto en el nivel de liquidez: cuanto mayor es el valor de mercado del objeto, menos demanda efectiva se vuelve debido a una disminución en el número de compradores potenciales.

Los factores de impacto directo en el nivel del costo de los objetos incluyen condiciones de mercado durante el período de liquidación. Cuanto más largo sea este período, más oportunidades tendrá la empresa para analizar la situación en el mercado y elegir el curso de acción más óptimo en las circunstancias. Y viceversa, con un período de exposición corto y condiciones de mercado desfavorables, las pérdidas en la venta de objetos aumentarán aún más. Y es al menos irrazonable esperar una subida general del mercado durante el breve período de liquidación de la empresa.

Eficacia de la comercialización también se complica considerablemente por la breve duración del período asignado a las actividades pertinentes. Sin embargo, depende igualmente de los medios específicos utilizados para aumentar el precio de venta del objeto.

Otro factor objetivo importante es aspecto psicologico venta forzosa, que se expresa en un cierto impacto en la iniciativa de los compradores. Además, el impacto de este factor también es bastante doble: por un lado, al sentir que el vendedor se encuentra en una situación inicialmente desfavorable, los compradores comienzan a deshacerse, pero, por otro lado, al sentir competencia entre ellos, temen perder. la propiedad que se vende y se ven obligados a ceder.

Factores subjetivos reflejan las particularidades de cada empresa en particular. Estos factores son especialmente negativos en empresas con gerentes ineficientes, lo que genera importantes dificultades durante la liquidación. Dichos factores incluyen todo un sistema de fenómenos. Por lo tanto, el inventario y la evaluación de los activos fijos de las empresas en quiebra casi siempre se ven obstaculizados por el estado de los registros contables, la falta de pasaportes técnicos para equipos y pasaportes BTI para bienes inmuebles. Esta serie continúa con la falta de documentos legales para la propiedad, la complejidad de la contabilidad, la falta de empleados que puedan dar las explicaciones necesarias. Todos estos hechos conducen al hecho de que antes de elaborar un plan específico y determinar el momento de la liquidación, es necesario, en el sentido completo de la palabra, "rastrillar" la propiedad de la empresa, restaurar las cadenas de ocurrencia de ciertas obligaciones. tanto por parte de la propia empresa como de sus socios. Esto conduce a una complicación colosal del proceso de liquidación.

Sin embargo, sería un error pensar que los factores considerados son siempre solo negativos. Por el contrario, una estructura organizativa clara y un trabajo consciente y efectivo de las divisiones de la empresa pueden contribuir a una aceleración significativa de los procesos de liquidación.

De hecho, en lugar de pasar de 3 a 6 meses para identificar el estado actual de la propiedad de la empresa en caso de que no tenga dueño, sería mejor usar este período para aumentar el tiempo para la venta del complejo inmobiliario, que es muy importante. .

La Tabla 1 proporciona un análisis de los desafíos potenciales y los factores detrás de estos desafíos, desglosados ​​por tipo de propiedad.

Tabla 1: Influencia de los factores de valor residual en diferentes tipos de propiedad

factor de influencia	Período de exposición	Invertir. atractivo	Factores de "aislamiento"	Precio de mercado	Coyuntura de mercado	Márketing	Factores subjetivos	Comentarios
Tipo de propiedad
Edificios, estructuras y terrenos	alto	alto	promedio	promedio	alto	promedio	muy alto	Los aspectos legales del registro de bienes inmuebles, la disponibilidad de documentación técnica, las características individuales de la propiedad son extremadamente importantes. El valor de liquidación, por regla general, difiere significativamente del valor de mercado.
Activos intangibles (marcas, patentes, certificados, etc.)	alto	alto	alto	promedio	promedio	promedio	alto	Al momento de evaluar el valor de liquidación de este tipo de bienes, los aspectos legales de su registro también son sumamente importantes, así como el beneficio real que tal o cual bien intangible puede traer al nuevo propietario, teniendo en cuenta el aislamiento de este objeto de el marco de la empresa liquidada. Los compradores de dichos activos son bastante específicos y su búsqueda es difícil. El valor de salvamento es a menudo muy diferente del valor de mercado.
Construcción en progreso	muy alto	muy alto	alto	promedio	promedio	promedio	promedio	Aquí, las características individuales del objeto son extremadamente importantes y es difícil encontrar compradores potenciales. El valor de salvamento es muy diferente del valor de mercado.
Maquinaria, equipo y vehículos	altura media	alto	alto	promedio	promedio	alto	promedio	Al evaluar el valor de esta propiedad, las características individuales del objeto, su depreciación funcional (moral) son extremadamente importantes. Dependiendo de la antigüedad de la propiedad, las diferencias en el valor de salvamento del valor de mercado se evalúan como bastante altas y medias.
Inversiones financieras (acciones, bonos, pagarés, participaciones en otras empresas)	alto	muy alto	promedio	promedio	promedio	alto	promedio	Este tipo de propiedad suele ser muy específico, lo que complica la búsqueda de posibles compradores. En muchos casos, las inversiones financieras de las empresas en general resultan ser absolutamente ilíquidas. El valor de liquidación puede diferir significativamente del valor de mercado o ser insignificante hasta el punto de coincidencia (por ejemplo, para valores negociados en el mercado de valores).
Materias primas	promedio	alto	promedio	promedio	alto	promedio	promedio	Este es quizás uno de los pocos tipos de activos que se pueden vender en un tiempo bastante corto, dependiendo de sus características individuales. El valor de liquidación, por regla general, no difiere significativamente del valor de mercado.
IVA	muy alto	muy alto	muy alto	-	-	-	promedio	Este es un tipo muy específico de activo que puede clasificarse condicionalmente como propiedad. Parte del IVA no recuperado se puede atribuir a cuentas por cobrar diferidas del presupuesto, que se pueden utilizar durante la vida de la empresa hasta su cierre completo al final del proceso de liquidación. Como tal, es imposible vender este activo, pero puede ser reembolsado parcialmente, ahorrando así el dinero recibido, por ejemplo, de la venta de activos fijos de la organización.
Cuentas por cobrar	muy alto	muy alto	promedio	corto	corto	corto	promedio	Este tipo de activo también es muy específico. Importante en la determinación de su valor de liquidación es la fiabilidad del deudor, así como el vencimiento de la deuda. Si el vencimiento está fuera del período de liquidación, entonces tendrá que recurrir a operaciones de decomiso, venta de deudas, lo que provocará una disminución significativa en el dinero real que recibirá la empresa liquidada. El valor de liquidación de un activo puede diferir del valor de mercado tanto significativamente como no mucho.
Dinero en efectivo	-	promedio	-	-	-	-	-	En este caso, la recepción de los fondos en su totalidad dependerá de la confiabilidad del banco en el que se abran las cuentas de liquidación de la empresa.
Gastos futuros	alto	alto	alto	corto	corto	corto	corto	Este tipo de propiedad puede venderse solo si se conservan los beneficios de su uso. Por ejemplo, productos de software útiles, etc.

3. Problemas metodológicos generales del cálculo del valor de liquidación.

Un esquema simplificado para calcular el valor de liquidación de una empresa es el siguiente:

CON costo ajustado (revaluado) de todos los activos

- la suma de los costos corrientes asociados con la liquidación (costos de mantener los activos hasta que se vendan, etc.)

- el valor de todos los pasivos.

A los efectos de este artículo, detengámonos en la consideración de los problemas clave que surgen en el cálculo del valor de rescate.

Características específicas de las empresas liquidadas.

En primer lugar, una vez más es necesario tener en cuenta el hecho de que en la mayoría de las empresas liquidadas el estado de contabilidad de la propiedad y su respaldo legal, por decirlo suavemente, dejan mucho que desear. Estos hechos exacerban aún más el problema del tiempo limitado de la venta. Por ejemplo, un proceso de registro de propiedad de una propiedad en particular lleva bastante tiempo (hasta varios meses). Además, la condición técnica de los activos fijos de las empresas en quiebra casi siempre requiere inversiones de capital adicionales al comprar, lo que reduce el círculo de compradores potenciales. Se debe prestar especial atención a la definición de funcional y obsolescencia; por regla general, los activos fijos de tales empresas se adquirieron hace mucho tiempo y no cumplen con los requisitos tecnológicos y funcionales modernos.

Aplicación de enfoques de evaluación.

En el proceso de revalorización de los activos de una empresa, es posible utilizar tres enfoques: ingreso (basado en los beneficios que puede recibir el dueño de esta propiedad en el futuro), comparativo (basado en los precios de venta de bienes similares). propiedades en el mercado abierto) y costoso (basado en la determinación de los costos que asumiría el propietario potencial en el momento de su adquisición/reconstrucción). Surge una pregunta natural: ¿en cuál de los enfoques se debe confiar en mayor medida al calcular el valor de rescate?

Basado en el hecho de que el tiempo de venta es limitado y es imposible transmitir a los compradores potenciales información completa sobre las ventajas de un activo en particular y, como resultado, la necesidad de que el comprador determine independientemente el costo estimado del objeto por Al analizar el mercado abierto, parece apropiado centrarse en el enfoque comparativo (de mercado). Sin embargo, esto no descarta en absoluto la posibilidad de utilizar los resultados obtenidos en el marco de los otros dos enfoques. Además, surgen situaciones en las que el uso de un enfoque comparativo es generalmente imposible.

Así, al derivar el valor final del valor del activo, es necesario prestar especial atención a la cuestión de conciliar los resultados obtenidos en el marco de los enfoques aplicados. Por lo tanto, al coordinar los resultados de la tasación de bienes raíces, no se debe dar una gran participación al enfoque de costo debido a las especificidades del clima de inversión en Rusia. Las inversiones se realizan principalmente en la construcción de inmuebles residenciales, en segundo lugar se encuentran las inversiones en la construcción de edificios de oficinas. Las inversiones en la construcción de complejos industriales y comerciales, por regla general, las llevan a cabo grandes participaciones financieras, mientras que la mayoría de los propietarios potenciales de dichos bienes inmuebles prefieren comprar los ya construidos, que al final es más barato que la construcción. En consecuencia, el mayor peso en la coordinación de los resultados debe darse al enfoque comparativo.

Transición del valor de mercado al valor de salvamento.

Sin embargo, el problema principal que surge al calcular el valor de rescate sigue siendo la cuestión de la transición del valor de mercado de la propiedad al valor de rescate. .

En general, el valor de salvamento se puede calcular de dos maneras:

¨ El método directo se basa únicamente en el enfoque comparativo. La aplicación de este método se implementa mediante comparación directa con análogos o mediante modelos estadísticos (análisis de correlación-regresión). Sin embargo, la información sobre precios de transacción en condiciones de venta forzosa es de difícil acceso, lo que hace que la posibilidad de utilizar este método sea extremadamente limitada. Aunque en el caso de la disponibilidad de la información necesaria, tiene un alto grado de objetividad.

¨ El método indirecto se basa en el cálculo del valor de liquidación del objeto, con base en el valor de su valor de mercado.

El esquema para calcular el valor de salvamento de un objeto de propiedad utilizando el método indirecto es el siguiente:

valor de mercado de la propiedad

–

descuento en el hecho de la venta forzosa.

Así, el principal problema metodológico en este caso es la determinación del descuento por el hecho de la venta forzosa (una modificación que refleja las condiciones de la venta).

Existen varias formas de determinar el descuento por la venta forzosa: el método de comparación de ventas pareadas (que analiza los precios de venta de inmuebles idénticos en condiciones normales y en poco tiempo de exposición), el método de análisis directo de características y el experto método.

La mayoría de las veces, recurren al tercer método experto, que se debe al hecho de que la información necesaria es limitada. Por regla general, el descuento por el carácter forzoso de la venta está en el rango del 20% al 50%. Por supuesto, el valor del factor de corrección puede ser diferente, dependiendo de las condiciones específicas de liquidación.

En todo caso, el cálculo de este coeficiente implica la justificación e identificación de los factores que determinan la disminución del valor de mercado de cada tipo concreto de inmueble.

Así, es posible utilizar como punto de partida la tabla propuesta en el apartado "Análisis de los factores que determinan la diferencia entre el valor de liquidación y el cuadro de mercado". Para hacer esto, es necesario clasificar todos los factores en términos de importancia dentro de cada objeto específico, dando un cierto rango en el que el valor del descuento puede variar. Al mismo tiempo, debe tenerse en cuenta que el valor total de los valores de los rangos superiores de todos los factores no debe exceder el 100%.

Por ejemplo, al evaluar una propiedad, es posible llevar a cabo la siguiente clasificación de factores (naturalmente, al usar el esquema propuesto en la práctica, es necesario considerar cuidadosamente los detalles de una situación particular, lo que puede conducir a una clasificación diferente opción) según un esquema de 10 puntos:

factor de influencia	El grado de influencia en el resultado final.	Evaluación (en una escala de 10 puntos)	rango de descuento de venta forzada
Tiempo de exposición	alto	8	8/47*100% = 0-17%
Atractivo de inversión	alto	8	8/47*100% = 0-17%
Factores de "selección"	Medio	5	5/47*100% = 0-10,7%
Precio de mercado	Medio	5	5/47*100% = 0-10,7%
Condiciones de mercado	alto	7	7/47*100% = 0-15%
Márketing	Medio	5	5/47*100% = 0-10,6%
Factores subjetivos	Muy alto	9	9/47*100% = 0-19%
Valor total		47	0-100%

Después de determinar los rangos de descuento para la venta forzosa en el contexto de los factores, se realiza un análisis exhaustivo de la situación y se selecciona un valor de descuento específico para cada factor, luego de lo cual se resumen los valores obtenidos.

Se hacen cálculos similares para todos los tipos de bienes pertenecientes a la empresa liquidada.

4. ¿Para quién es necesario el cálculo del valor de liquidación y por qué involucrar a un tasador?

La determinación del valor de liquidación tiene por objeto resolver una serie de problemas que dependen directamente de los consumidores de esta información. Como principales usuarios (en la mayoría de los casos, clientes) del cálculo final del valor de liquidación, se distinguen los gestores de crédito, los gestores de arbitraje y los gestores de empresas.

gestores de crédito.

Al otorgar un préstamo garantizado por una propiedad prendada, un paso importante es la valoración de esta propiedad. Es recomendable confiar este cálculo a especialistas calificados en el campo de la tasación, es decir, realizar una tasación independiente para determinar el valor de salvamento. El hecho real de la realización del objeto puede no tener lugar. Sin embargo, para otorgar un préstamo en una cantidad razonable, el prestamista necesita saber a qué precio, si los fondos no se devuelven, será posible vender la garantía, es decir, con una venta forzosa y un período de exposición reducido. . El cálculo oportuno del valor de liquidación permite evitar la emisión de préstamos excesivamente altos y acelerar el proceso de venta de garantías.

Árbitros.

En el proceso de liquidación de la empresa, para acelerar el proceso de venta de activos, debe contribuir a la evaluación de los objetos. Una determinación temprana del valor de liquidación, junto con un análisis de la situación financiera del deudor, conduce a la adopción de una decisión informada sobre los procedimientos y el momento de la subasta. Así, un aumento en el período de exposición de los activos contribuye al crecimiento de su valor.

Gerentes líderes.

La importancia de los cálculos del valor de rescate para los ejecutivos es doble.

En primer lugar, la adquisición de activos al valor de liquidación permite a las empresas-compradoras recibir beneficios evidentes tanto en el caso de una nueva reventa de la propiedad al valor de mercado (en forma de la diferencia entre el valor de mercado y el de liquidación), como en el caso de su operación (en una situación diferente, la adquisición de un costo de propiedad similar sería más costosa).

En segundo lugar, los altos directivos deben recordar que una de las direcciones de la reestructuración empresarial (reorganización) es la dirección estratégica. En su marco, se toman medidas para fusionar, absorber empresas y liquidar parcialmente un negocio en poco tiempo. Como regla general, cualquier decisión sobre el destino futuro de una empresa se basa en el desarrollo de varias opciones de desarrollo, entre las cuales también se prevé la posibilidad de su liquidación.

De este modo, participación de especialistas calificados en evaluación maximizará la eficiencia y el momento del cálculo del valor de liquidación, que es un componente importante del resultado final del proceso de liquidación en su conjunto.

Lista de literatura usada:

1. "Valoración de empresas": ed. AG Gryaznova, M.A. Fedotova - M.: Finanzas y estadísticas, 2000.

2. V. Galasyuk "Sobre la definición del concepto de valor de liquidación".

3. V. Galasyuk "Aumentar el valor de la empresa con la ayuda del valor de liquidación".

4. S. Dolgin "El procedimiento (características) para evaluar el valor de liquidación de la masa de la quiebra".

5. Yu. Kozyr "Evaluación del valor de liquidación".

6. S. Chemerikin “Valor de liquidación en la valoración de bienes inmuebles”.

“Normas de valoración que son de uso obligatorio por parte de los sujetos de las actividades de valoración”. Aprobado Rápido. Gobierno No. 519 de fecha 06.07.2001

Glosario internacional de términos de valoración de empresas (La Asociación Nacional de Analistas de Valoración Certificados (NACVA)).

Valor de liquidación - es la valuación de un objeto inmobiliario o activos de la empresa en efectivo, cuando se vende en el mercado en un corto período de tiempo, con una necesidad urgente de generar ingresos.

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Esta es la cantidad que el vendedor tiene que aceptar, ya que debido al tiempo limitado de la transacción, no es posible familiarizar a todos los compradores potenciales con la propiedad que se vende.

El precio durante la reorganización de la empresa se puede determinar para cualquier propiedad de la empresa. Para hacer esto, use el balance de la empresa para el último período de informe. Cada sección del activo y del pasivo se considera en detalle, determinando los activos en uso, las cuentas por cobrar y por pagar, así como el monto de las obligaciones que deben ser pagadas con el producto de la venta de los fondos.

La propiedad de la empresa incluye:

1. Activos fijos. Se trata de bienes inmuebles, equipos, automóviles y otros bienes, más de 10,000 rublos, el período de uso es de más de 1 año.
2. Valores, facturas. Al poseerlos, la empresa obtiene ganancias, pero su implementación también puede generar ingresos no pequeños. Pueden ser acciones de otra empresa o bonos.
3. Activos intangibles. Estos son objetos que no tienen una forma física. Estos incluyen licencias, patentes, derechos de autor, propiedad intelectual, etc.
4. Productos para la producción.
5. Productos preparados en almacenes.
6. Materiales en la despensa.

Determinar el precio de liquidación de todas estas partidas del balance es necesario en varios casos, pero en cualquiera de ellos estamos hablando de una transacción urgente en un tiempo limitado, con el fin de generar ingresos.

¿Cuándo surge el valor de liquidación?

El uso de este concepto es necesario en varios casos:

1. liquidación de la organización.
2. Venta de garantías.
3. Venta flash de todas las propiedades.

La liquidación de la organización se divide en dos tipos:

1. Planificado- cuando la sociedad cesa en sus actividades por decisión de sus fundadores. Esto sucede si se toma la decisión de reorganizar o reestructurar la empresa, por ejemplo. Al mismo tiempo, se elabora un plan para la venta de la propiedad, se determina el monto de la ganancia recibida, según la depreciación del activo, su relevancia y otros factores. La venta de la propiedad está procediendo según lo planeado.
2. Forzado- Estamos hablando de la quiebra de una persona jurídica. Al mismo tiempo, se evalúan todos los bienes y se determina el llamado patrimonio de la quiebra. Además, se realiza mediante licitación, en el menor tiempo posible.

En la venta de bienes en garantía, el uso del concepto de precio de liquidación de los bienes es necesario para determinar el límite inferior del monto del préstamo o crédito. Al determinar este tipo de valor, el prestamista puede comprender claramente qué cantidad mínima puede recibir al vender dicho objeto, en caso de que el prestatario no cumpla con el préstamo.

Si tal situación ocurre, la propiedad se venderá para pagar las obligaciones de los préstamos y empréstitos.

En caso de venta de emergencia de todas las propiedades existentes, el tiempo suele ser muy limitado. También hay dos tipos de implementación.

Es, como en el primer caso, voluntario y forzoso:

1. La venta voluntaria de objetos se produce en el caso de la venta de toda la empresa. Después de eso, continúa su actividad aún más.
2. En el caso de una venta forzosa, los bienes incautados se venden en el curso de un litigio, en caso de impago de impuestos por parte de la empresa u otras violaciones de la ley. La transacción se está dando de manera acelerada, debido a la necesidad de saldar urgentemente la deuda resultante, ya que su monto aumenta cada día por el monto de las sanciones y multas.

Pero cualquiera que sea la opción que se utilice, en cualquier caso, el tiempo para la transacción es muy limitado. La falta de pago de préstamos y empréstitos conduce a un aumento de la deuda, debido a la adición de multas y cargos por mora al monto principal de la deuda. Por lo tanto, el tiempo durante el cual el prestatario puede recibir dinero por su propiedad juega un papel decisivo.

Incidencias legislativas

En la legislación moderna, no existe una definición inequívoca del valor de liquidación y casos claros de su aplicación.

Así en la ley No. 119-FZ del 21 de julio de 1997 No. las reglas que rigen el concepto en los procedimientos de ejecución, es necesario calcular el precio del inmueble a precio de mercado, el cual debe venderse en subasta dentro de los 60 días.

Y si se vende por licitación, es decir, en un plazo breve, que es propio de las formas de comercialización no mercantiles. Todo esto no se ajusta a la definición de valor de mercado, descrita en la ley N° 135-FZ del 29 de julio de 1998, que establece los derechos y obligaciones en el ámbito de la valoración. En tal situación, los tasadores en sus actividades no deben utilizar el precio de mercado, sino el precio de la propiedad que ha sido embargada.

Factores que afectan el valor de rescate

Si es necesario calcular el valor de liquidación de la propiedad de una persona jurídica, no siempre es fácil hacerlo, ya que muchos factores influyen en su tamaño:

1. Hora. Como regla general, en tales casos, los plazos para la venta de bienes inmuebles son muy cortos. Y en un corto período de tiempo, encontrar un comprador que acepte un trato a un precio asequible no es tan fácil. Por lo tanto, tienes que ir a reducir el costo del objeto. La dependencia es muy simple: cuanto menos tiempo para la venta, menor será el producto de la venta de la propiedad.
2. Demanda. Dependiendo de la demanda en un momento dado para un determinado tipo de inmueble, depende el precio máximo al que se puede vender. Si la demanda es alta, la venta se llevará a cabo lo antes posible y el vendedor recibirá el máximo beneficio.
3. Atractivo. Cuanto más interesado esté el comprador en adquirir la empresa, más rentable será el trato. Aquí mucho depende de la condición de los activos fijos, su desgaste y la dotación de personal de la empresa en su conjunto.
4. Campo de actividad. Mucho depende del tipo de actividad que realicen las personas jurídicas y de cuán competitiva y económicamente rentable sea. Si la empresa ocupa un determinado nicho en el segmento de mercado y el producto o servicio que se le vende tiene demanda, los ingresos de su propiedad aumentan significativamente.
5. Fuerza mayor. También es necesario tener en cuenta otras circunstancias independientes que, si se dan, pueden tener un impacto significativo en el monto de los ingresos de la transacción.

Métodos de estimación del valor de liquidación

Descubrimos un poco la definición, ahora vale la pena considerar cómo valorar la propiedad y qué métodos existen para esto. Hay dos métodos principales de evaluación: directa e indirecta.
El método directo de cálculo se basa en una comparación con un análogo y puede realizarse visualmente o mediante análisis estadístico.

Pero este método no es informativo en las condiciones de la legislación rusa, ya que está prohibido divulgar información sobre transacciones en venta forzosa, así como la cantidad recibida cuando se completaron.

Una forma indirecta es calcular el costo teniendo en cuenta el mercado.

Incluye tres pasos:

1. Determinación del precio de mercado del objeto.
2. Cálculo del descuento que surgió por la urgencia de la transacción.
3. Cálculo directo del precio de liquidación.

Y para calcular el valor del objeto durante la liquidación, calculan la diferencia entre el producto de su venta y los costos asociados con su implementación. Pero al mismo tiempo, es mejor buscar la ayuda de tasadores calificados, ya que tienen una amplia experiencia e información, para dar una estimación más precisa de los ingresos de la transacción.

Valoración de liquidación, qué dificultades pueden surgir

A veces, cuando una empresa se desintegra, es bastante difícil determinar cuánto valen sus activos. ¿Qué problemas puedes enfrentar?

La principal dificultad en las transacciones inmobiliarias, al eliminar una persona jurídica, es el tiempo limitado para la venta. El registro de la transacción y la transferencia de propiedad no es un proceso simple y rápido. Y para poder cumplir con los plazos, y para ello hay que recurrir a precios más bajos.

Otra dificultad es que el círculo de compradores potenciales se está estrechando significativamente y no todos pueden familiarizarse con los términos de la transacción, esto, nuevamente, se debe a la fugacidad de la transacción.
Además, en un entorno económico inestable, puede ser necesario reducir el importe de los ingresos por bienes inmuebles, debido a una disminución de la solvencia de los compradores.

Evaluación del valor de liquidación en una crisis

La situación económica inestable afecta todos los aspectos de la vida de las personas y las actividades de la empresa. También afecta significativamente la determinación del valor de los activos durante la reorganización de la organización. Uno de los signos de inestabilidad en la economía es la liberación de puestos de trabajo. Todas las industrias y áreas comerciales sufren al mismo tiempo, pierden ganancias, y algunas no soportan esa situación en absoluto.

Pero también hay aspectos positivos en esta situación. Los inmuebles son cada vez más baratos y puedes empezar a adquirirlos o invertir dinero en ellos. Esto requiere un análisis detallado del mercado para determinar el valor real de los objetos. En un momento en que la economía es estable, todas las propiedades inmobiliarias se venden a valor de mercado, pero en una crisis hay que adaptarse a la situación del mercado.

Aquí se utiliza el valor de rescate, es decir, es el precio de mercado, teniendo en cuenta los descuentos de varios factores que lo afectan en la dirección de la reducción. A medida que avanza la crisis, todos estos factores cobran mayor relevancia debido a la inestabilidad en el ámbito económico y financiero.

La diferencia entre el valor de salvamento y el valor de mercado

Antes de entender las diferencias entre estos tipos de precios, es necesario definir el precio de mercado.

Precio de mercado- esta es la cantidad de dinero que se puede recibir por un objeto en el mercado, en condiciones de competencia abierta, cuando cada una de las partes en la transacción actúa conscientemente, teniendo en cuenta toda la información disponible sobre el objeto, y extraño, extraordinario factores no influyen en el precio del objeto.

Al mismo tiempo, hay tiempo suficiente para la venta para garantizar que un número suficiente de compradores potenciales pueda familiarizarse con los términos de la transacción. Toda la información sobre el tema de la transacción está disponible al máximo, y cada una de las partes puede usarla fácilmente. Al mismo tiempo, el monto de la transacción conviene a ambas partes, para el comprador es el mínimo de los propuestos y para el vendedor, por el contrario, el máximo.

La ausencia de influencia de factores extraordinarios hace que tanto el vendedor como el comprador actúen en interés propio, sin presiones. Por lo tanto, toda la operación se desarrolla según lo planeado, sin prisas y en un tiempo bastante largo.

Esta es la principal diferencia entre estos tipos de precios. De hecho, el coste de liquidación es igual al de mercado, pero teniendo en cuenta los factores que lo afectan a la baja. Y el factor principal es el marco de tiempo durante el cual es necesario llevar a cabo la venta. Es decir, la tarifa de liquidación se diferencia de la de mercado en que no está influenciada por factores de terceros, y su tamaño se fija de acuerdo con el estado del mercado en el momento actual.

¿Cómo es la transición del precio de mercado al precio de liquidación?

Estos dos conceptos de valor existen en paralelo, y el precio de liquidación depende directamente del precio de mercado. Cuando se utiliza el método indirecto de valoración de bienes inmuebles, se comparan estos tipos de precios, para el cálculo del precio final. En este caso, se calcula un descuento por la urgencia de la transacción.

Puede alcanzar hasta el 50% del valor de mercado del objeto. El tamaño del descuento no solo depende de los límites de tiempo, sino que también está influenciado por la demanda del mercado, el estado de la economía y la situación financiera de la empresa. Es importante realizar un análisis detallado de todos los indicadores para obtener el valor más adecuado para un tipo específico de propiedad.

Así, la transición se lleva a cabo al evaluar la propiedad de una persona jurídica por un método indirecto, teniendo en cuenta varios factores.

El valor de una propiedad generalmente se refiere a su valor de mercado. Sin embargo, existen otros tipos de valores de bienes inmuebles, que a veces son necesarios para completar una transacción particular con ellos. Por lo tanto, en varias transacciones se utiliza el valor residual de la vivienda. ¿Cuál es su diferencia con el mercado? ¿En qué situaciones se requiere determinarlo?
“El valor de mercado es el precio más probable al que se puede vender una propiedad en un futuro cercano”, dice Inna Ignatkina, directora del departamento de MITs-Nedvizhimost (MIC Group). – El valor de mercado depende de una serie de factores (accesibilidad del transporte, tipo de vivienda, metraje, etc.). Solo un tasador profesional o un agente de bienes raíces con experiencia puede determinar con mayor precisión el valor de mercado de una propiedad. A menudo, los vendedores de viviendas, que están mal orientados en el mercado inmobiliario, fijan precios para los objetos que se venden, que difieren significativamente de los indicadores promedio del mercado. Por supuesto, todos quieren vender su apartamento a un precio más alto. Sin embargo, también sucede lo contrario. Así, un propietario que quiera reducir el tiempo de exposición de la vivienda en venta puede fijar un precio por debajo del precio de mercado. En este caso, estamos hablando del valor de salvamento de la propiedad. “En otras palabras, el valor de rescate es el valor de la vivienda que el vendedor tendrá que aceptar si necesita vender rápidamente la propiedad que posee”, dice MIC-Real Estate. Cabe señalar que al emitir un préstamo hipotecario, la mayoría de las organizaciones de crédito tienen en cuenta no solo el valor de mercado, sino también el valor de rescate de la vivienda. Esto se hace principalmente para que, en caso de incumplimiento por parte del prestatario, la garantía pueda venderse sin demora. Si el banco pone la vivienda en el mercado a un precio cercano al precio de mercado, esto retrasará el proceso de venta del objeto. Será difícil para una persona que no comprende muy bien la situación en el mercado inmobiliario determinar de forma independiente tanto el valor de mercado como el valor de salvamento de la vivienda que posee. “Prácticamente todos los sitios de bienes raíces hoy en día tienen una calculadora en línea que, al analizar los datos ingresados ​​por el usuario, determina el costo de un apartamento”, dice Inna Ignatkina. - Sin embargo, debe comprender que dichos programas no tienen en cuenta una serie de factores y matices de precios y, por lo tanto, el precio real no se puede calcular de esta manera. No en vano, los tasadores y agentes inmobiliarios experimentados siempre intentan ir a la propiedad e inspeccionarla personalmente para tener en cuenta todas las características de la vivienda, desde la accesibilidad del transporte hasta la calidad de las reparaciones en el apartamento. Por lo tanto, en el curso de la preparación para una transacción seria, se recomienda contactar a profesionales”