निस्तारण मूल्य वह मूल्य है जिस पर किसी वस्तु को सीमित समय के लिए बाजार में बेचा जा सकता है। इस प्रकार का मूल्य हमेशा बाजार मूल्य से कम होता है।

परिसमापन मूल्य के उद्भव की स्थिति आपातकालीन परिस्थितियों की उपस्थिति है जो सामान्य बाजार की स्थिति में बदलाव को प्रभावित करती है।

परिसमापन मूल्य का अनुमान लगाने के लिए सबसे आम क्षेत्रों में से एक उद्यम का मूल्यांकन है यदि उसे दिवालिया होने की आवश्यकता है।

बचाव मूल्य को प्रभावित करने वाले कारक

• संसर्ग का समय। परिसमापन की लागत और बिक्री की अवधि के बीच सीधा संबंध है - यह जितना कम होगा, लागत उतनी ही कम होगी। एक्सपोजर की अवधि कई कारकों पर निर्भर करती है: संपत्ति का प्रकार, कार्यान्वयन की प्रारंभिक लागत, मांग का स्तर इत्यादि।
• बाजार में सामान्य आर्थिक स्थिति।
• बाजार के लिए वस्तु के आकर्षण की डिग्री। किसी वस्तु का आकर्षण उसकी व्यक्तिगत विशेषताओं से निर्धारित होता है और किसी विशेष प्रकार की वस्तु की मांग पर निर्भर करता है।
• व्यक्तिपरक कारक।

परिसमापन मूल्य का आकलन निम्नलिखित मामलों में किया जाता है:

• अगर कंपनी दिवालिया होने के खतरे में है;
• यदि उद्यम के व्यवसाय का मूल्यांकन इंगित करता है कि संगठन की गतिविधियों को जारी रखने के मामले में परिसमापन में कंपनी का मूल्य अधिक होगा;

परिसमापन मूल्य आकलन के तरीके

1. प्रत्यक्ष विधि। इस पद्धति में तुलनात्मक दृष्टिकोण का उपयोग शामिल है।

लागू तरीके:

• बिक्री की तुलना - एनालॉग्स के साथ सीधी तुलना;
• सहसंबंध और प्रतिगमन विश्लेषण की विधि - विभिन्न कारकों पर वस्तुओं के परिसमापन मूल्य की निर्भरता का निर्धारण करने के लिए एक मात्रात्मक विधि।

2. अप्रत्यक्ष विधि - बाजार मूल्यांकन के माध्यम से परिसमापन की लागत के आकलन की गणना शामिल है। निस्तारण मूल्य बाजार मूल्य के बराबर है, जबरन बिक्री कारक के लिए छूट घटा है।

मुख्य कठिनाई इस छूट का मूल्य निर्धारित करने में है। यह कई कारकों पर निर्भर करता है:

• वस्तु का आकर्षण;
• बाज़ार की स्थिति;
• जोखिम अवधि;
• अन्य कारक।

रूसी बाजार पर आवश्यक जानकारी की कमी के कारण, जबरन बिक्री कारक के लिए छूट की गणना एक विशेषज्ञ द्वारा की जाती है। आंकड़े बताते हैं कि छूट का आकार 20-50% के बीच है।

संकट में परिसमापन मूल्य मूल्यांकन

सामान्य रूप से कार्य करने वाले बाजार में, वस्तुओं को बाजार मूल्य पर अलग-थलग कर दिया जाता है। आर्थिक अस्थिरता की स्थितियों में, अतिरिक्त कारक मूल्य पर कार्य करना शुरू करते हैं, जिनमें से मुख्य सीमित कार्यान्वयन अवधि है। इसलिए, संकट में परिसमापन मूल्य का आकलन बहुत प्रासंगिक है।

स्थिर बाजार स्थिति के साथ, जोखिम अवधि सांख्यिकीय आंकड़ों के आधार पर निर्धारित की जाती है। वर्तमान में जब बाजार में जटिल अस्थिर स्थिति है, तो आंकड़ों के आधार पर गणना नहीं की जा सकती है। इसलिए, एक संकट में, गणना में विशेषज्ञ तरीके प्रबल होते हैं। बचाव मूल्य मूल्यांकन की सटीकता काफी हद तक मूल्यांकनकर्ताओं के अनुभव और व्यावसायिकता पर निर्भर करती है।

एलएलसी "अरोड़ा कंसल्टिंग नॉर्थ-वेस्ट" - वाणिज्यिक अचल संपत्ति का एक स्वतंत्र मूल्यांकन।

कम से कम समय में अचल संपत्ति बेचते समय, इसके परिसमापन मूल्य के निर्धारण से संबंधित कई प्रश्न उठते हैं। इस लेख में, हम यह पता लगाने की कोशिश करेंगे कि एक अपार्टमेंट का बाजार मूल्य परिसमापन मूल्य से कैसे भिन्न होता है, कौन से कारक मूल्यांकन को प्रभावित करते हैं और दस्तावेजों के किस पैकेज को तैयार करने की आवश्यकता होती है।

परिसमापन मूल्य: यह क्या है?

आवासीय संपत्ति का निस्तारण मूल्य वह मूल्य है जिस पर इसे अन्य लागतों को छोड़कर, कम से कम समय में बेचा जा सकता है। दूसरे शब्दों में, यह वह मूल्य है जिसके लिए अपार्टमेंट का मालिक इसे बेचने के लिए तैयार होगा, बशर्ते कि इसे किसी कारण से बहुत जल्दी बेचने की आवश्यकता हो। यह कीमत हमेशा बाजार मूल्य से काफी कम होती है, आमतौर पर यह अंतर लगभग 30 प्रतिशत होता है।

मूल्यांकन के लिए किया जाता है:

• बैंकिंग संस्थान;
• अंतिम खरीदार;
• स्थानीय अधिकारी।

एक अपार्टमेंट के लिए ऋण प्राप्त करते समय, आवास की लागत का आकलन अनिवार्य है। यह इस तथ्य के कारण है कि ऋण चुकौती की अवधि के लिए अचल संपत्ति बैंक की संपत्ति बन जाती है।

परिसमापन मूल्य का सही आकलन करने और संभावित त्रुटियों से बचने के लिए, विक्रेता के लिए स्वतंत्र मूल्यांकनकर्ताओं या रियल एस्टेट एजेंसी से मदद लेना सबसे अच्छा है। यह उन कंपनियों को वरीयता देने के लायक है जिन्होंने रियल एस्टेट बाजार में खुद को साबित किया है और प्रासंगिक अनुभव रखते हैं। आपको यह भी सुनिश्चित करना चाहिए कि मूल्यांकनकर्ता के पास एक लाइसेंस है, एक मूल्यांकन संचालन करने के लिए एक प्रमाण पत्र है।

मूल्यांकन का आदेश देने के लिए, विक्रेता को अपार्टमेंट के स्वामित्व की पुष्टि करने वाले दस्तावेज़ के साथ विशेषज्ञ को प्रदान करना होगा।

उबार मूल्य और बाजार मूल्य के बीच का अंतर

बाजार मूल्य संभावित मूल्य है जिसके लिए आप अचल संपत्ति बाजार में एक अपार्टमेंट बेच सकते हैं, इसकी विशेषताओं को देखते हुए। यह कीमत कई कारकों पर निर्भर करती है:

1. चतुर्भुज।
2. उस क्षेत्र के बुनियादी ढांचे का विकास जिसमें यह स्थित है।
3. अपार्टमेंट बिल्डिंग का प्रकार।
4. संचार।
5. कमरे के स्थान।
6. शहर के केंद्र से दूरदर्शिता।

परिसमापन मूल्य इस मायने में भिन्न है कि यह वह मूल्य है जिसके साथ विक्रेता को सहमत होने के लिए मजबूर होना चाहिए यदि कुछ परिस्थितियों के कारण कम समय में अपार्टमेंट बेचना आवश्यक है।

परिसमापन मूल्य की मात्रा मुख्य रूप से इस तथ्य से प्रभावित होती है कि इसे जल्द से जल्द प्राप्त करने की आवश्यकता है। लेकिन समय कारक बाजार मूल्य में भूमिका नहीं निभाता है, आवासीय अचल संपत्ति की गुणवत्ता का मूल्यांकन सबसे पहले किया जाता है।

बचाव मूल्य और बाजार मूल्य के बीच मुख्य अंतर हैं:

• अचल संपत्ति की बिक्री मजबूर है;
• लघु बिक्री अवधि।

बचाव मूल्य का अनुमान कैसे लगाया जाता है?

दो सबसे आम गणना विधियां हैं: प्रत्यक्ष और अप्रत्यक्ष। अगला, हम उनमें से प्रत्येक पर अधिक विस्तार से विचार करेंगे।

प्रत्यक्ष तरीके से गणना करते समय, तुलनात्मक विश्लेषण का उपयोग किया जाता है। यही है, समान विशेषताओं वाले हाल ही में बेचे गए अपार्टमेंट का विश्लेषण किया जाता है। मूल्य अध्ययन करने के बाद, आप ब्याज की वस्तु की इष्टतम लागत प्राप्त कर सकते हैं। इस पद्धति का नुकसान यह है कि एक व्यक्तिगत परियोजना के अनुसार डिजाइन किए गए अपार्टमेंट का मूल्यांकन करते समय इसका उपयोग नहीं किया जा सकता है।

अप्रत्यक्ष विधि सभी आवश्यक दस्तावेजों की तेजी से तैयारी और आवासीय अचल संपत्ति की बिक्री के लिए सीमित समय सीमा के साथ जुड़े बाजार मूल्य कम परिसमापन लागत पर आधारित है।

परिसमापन मूल्य का आकलन करने के मुख्य चरण:

1. एक सटीक तारीख पर सहमत हों।
2. मूल्यांकन पद्धति का निर्धारण।
3. आवश्यक जानकारी जुटाना।
4. प्राप्त जानकारी का समन्वय।
5. विस्तृत लिखित रिपोर्ट तैयार करना।

परीक्षा के लिए आवश्यक दस्तावेज

मूल्यांकन की प्रक्रिया में, एक विशेषज्ञ मूल्यांकक को अचल संपत्ति की गणना और विश्लेषण के लिए एक निश्चित संख्या में दस्तावेजों की आवश्यकता होगी।

मुख्य दस्तावेजों की सूची:

• स्वामित्व की पुष्टि करने वाला एक दस्तावेज (एक अपार्टमेंट, उपहार, आदि के लिए बिक्री का अनुबंध);
• तकनीकी सूची ब्यूरो के तकनीकी पासपोर्ट से निकालें;
• आवासीय अचल संपत्ति की विस्तृत योजना;
• अपार्टमेंट के लिए ऋण की उपस्थिति या अनुपस्थिति का प्रमाण पत्र।

स्कोर को प्रभावित करने वाले कारक

एक अपार्टमेंट के निस्तारण मूल्य का आकलन कई मानदंडों के अनुसार किया जाता है। मुख्य हैं:

1. देश में सामान्य राजनीतिक और आर्थिक स्थिति - संकट के समय में आवास की लागत में काफी गिरावट आती है।
2. अचल संपत्ति बाजार में सामान्य स्थिति।
3. जिस अवधि के दौरान एक अपार्टमेंट बेचना आवश्यक है - बिक्री की अवधि जितनी कम होगी, लागत उतनी ही कम होगी।
4. आवास, लेआउट का सामान्य वर्ग।
5. समग्र रूप से अपार्टमेंट की स्थिति - सजावट की स्थिति, संचार की उपस्थिति।
6. व्यक्तिपरक कारक।
7. स्थान, मंजिलों की संख्या, अपार्टमेंट भवन के भवन का प्रकार।

रूसी अचल संपत्ति बाजार में, आवासीय संपत्ति बेचते समय मुख्य रूप से बाजार मूल्य का उपयोग किया जाता है। परिसमापन मूल्य का उपयोग अक्सर देश में संकट और बंधक ऋण में किया जाता है।

परिसमापन मूल्य निर्धारित करने में संभावित त्रुटियों से बचने के लिए, आपको पहले यह समझना होगा कि इसका सार क्या है, यह बाजार मूल्य से कैसे भिन्न है। आपको स्वयं मूल्यांकन नहीं करना चाहिए, विशेषज्ञों की ओर मुड़ना सबसे अच्छा है, क्योंकि केवल एक अनुभवी मूल्यांकक ही सटीक और सबसे विश्वसनीय लागत की गणना करने में सक्षम होगा।

एम। ज़खारोवा, ओ। युमानोवा, ई। रोमनेंको; पत्रिका ""

मारिया ज़खारोवा,
मूल्यांकन और विश्लेषण विभाग के प्रमुख विशेषज्ञ
ओल्गा युमनोवा,
एलेना रोमनेंको,
मूल्यांकन और विश्लेषण विभाग विशेषज्ञ
एलएलसी "बिजनेस सपोर्ट ग्रुप (जीपीबी)"

1. बचाव मूल्य के आर्थिक और कानूनी पहलू।

बाजार और अन्य प्रकार के मूल्य .

बाजार कीमत -सबसे संभावित मूल्य जिस पर मूल्यांकन की इस वस्तु को प्रतिस्पर्धी माहौल में खुले बाजार में अलग किया जा सकता है, जब लेन-देन के पक्ष यथोचित रूप से कार्य करते हैं, सभी आवश्यक जानकारी रखते हैं, और कोई भी असाधारण परिस्थिति लेनदेन के मूल्य में परिलक्षित नहीं होती है। कीमत, यानी जब:

लेन-देन के लिए पार्टियों में से एक मूल्यांकन की वस्तु को अलग करने के लिए बाध्य नहीं है, और दूसरा पक्ष प्रदर्शन को स्वीकार करने के लिए बाध्य नहीं है;

लेन-देन के पक्ष लेन-देन के विषय से अच्छी तरह वाकिफ हैं और अपने हित में कार्य करते हैं;

मूल्यांकन की वस्तु को सार्वजनिक प्रस्ताव के रूप में खुले बाजार में प्रस्तुत किया जाता है;

· लेन-देन की कीमत मूल्यांकन के उद्देश्य के लिए एक उचित पारिश्रमिक है और लेन-देन के लिए पार्टियों के संबंध में किसी भी पक्ष से लेनदेन करने के लिए कोई जबरदस्ती नहीं की गई थी;

मूल्यांकन वस्तु के लिए भुगतान मौद्रिक रूप में व्यक्त किया जाता है।

जाहिर है, यदि उपरोक्त कारकों में से किसी का उल्लंघन किया जाता है, तो बाजार मूल्य के स्थान पर अन्य, नए प्रकार के मूल्य उत्पन्न होते हैं। यह वह तथ्य है जो मूल्य के प्रकार की प्रत्येक विशिष्ट स्थिति में एक स्पष्ट परिभाषा की आवश्यकता को जन्म देता है जो सबसे पर्याप्त है।

इसलिए, उदाहरण के लिए, यदि किसी विशेष संपत्ति के अधिग्रहण के लिए विशिष्ट लक्ष्य हैं, तो बाजार मूल्य नहीं, बल्कि निवेश मूल्य निर्धारित करना आवश्यक है। उदाहरण के लिए, एक टीवी कंपनी में हिस्सेदारी हासिल करने की स्थिति में, खरीदार के विशिष्ट इरादों के बारे में बात करना मुश्किल है। इस तरह के अधिग्रहण के उद्देश्य व्यापक रूप से भिन्न होंगे, विशुद्ध रूप से वाणिज्यिक (भविष्य में राजस्व उत्पन्न करने के लिए) से लेकर पूरी तरह से गैर-आर्थिक (दर्शकों तक पहुंच प्राप्त करना) तक। और इस मामले में बाजार मूल्य की परिभाषा से आगे बढ़ना मौलिक रूप से गलत होगा।

बाजार मूल्य के निर्धारण से अन्य कारकों के विचलन के मामले में एक ही तर्क लागू करने के लिए वैध है। इस लेख में माना गया परिसमापन मूल्य की घटना का आधार आपातकालीन या सशर्त आपातकालीन परिस्थितियों की उपस्थिति है जो बाजार के कारकों का उल्लंघन करती है। ऐसी परिस्थितियों में बिक्री के सीमित समय का कारक और जबरन बिक्री का कारक शामिल है।

बचाव मूल्य की घटना के विशिष्ट मामले।

आइए उन विशिष्ट मामलों पर विचार करें जिनमें ये कारक अंतर्निहित हैं (चित्र 1) और विश्लेषण की गई प्रत्येक स्थिति पर अधिक विस्तार से ध्यान दें।

चित्र 1: विशिष्ट अवशिष्ट मूल्य मामले

एक उद्यम के परिसमापन पर संपत्ति की बिक्री और कंपनी के ऋण की चुकौती के लिए एक स्पष्ट कार्यक्रम विकसित करने की आवश्यकता है (इसके अलावा, अक्सर ऐसी स्थितियां होती हैं जब संपत्ति की बिक्री से आय की कुल राशि सभी ऋणों को कवर नहीं करती है)। उसी समय, संपत्ति से काफी जल्दी रिहाई और ऋण की चुकौती की आवश्यकता के कारण जोखिम की शर्तें (पूर्व-बिक्री गतिविधियां और स्वयं बिक्री) बहुत सीमित हैं। यह उपलब्ध समय का प्रश्न है जो इस मामले में मूल्य के परिमाण में एक निर्णायक भूमिका निभाता है।

बदले में, समय अवधि की अवधि परिसमापन के प्रत्येक विशिष्ट मामले की शर्तों द्वारा निर्धारित की जाती है। उसी समय, यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि परिसमापन का निर्णय या तो स्वैच्छिक हो सकता है (अर्थात, एक नियोजित कार्रवाई होती है) या मजबूर किया जाता है। एक नियम के रूप में, पहला मामला निर्णय लेने में अधिक परिवर्तनशीलता देता है और आपको उद्यम के परिसमापन के लिए अधिक प्रभावी योजनाएं विकसित करने की अनुमति देता है।

दिवालिएपन की प्रक्रिया में जबरन परिसमापन किया जाता है जब बाहरी प्रबंधन के परिणामों के आधार पर दिवालिएपन की कार्यवाही को खोलने का निर्णय लिया जाता है। परिणामी दिवालियापन संपत्ति खुली नीलामी में बिक्री के अधीन है। साथ ही, संपत्ति की बिक्री की शर्तें बेहद सीमित हैं।

इस प्रकार, स्वैच्छिक और अनैच्छिक परिसमापन के बीच अंतर करना आवश्यक है।

इस लेख के संदर्भ में संपार्श्विक वस्तुओं की प्राप्ति बल्कि एक काल्पनिक (वास्तविकता से अलग) अवधारणा है। इस मामले में, ऋण की निचली सीमा को सही ठहराने के लिए परिसमापन मूल्य का निर्धारण आवश्यक है, जो गिरवी रखी गई संपत्ति द्वारा सुरक्षित है और हम वस्तु की बिक्री के वास्तविक तथ्य के बारे में बात नहीं कर रहे हैं। हालांकि, ऋण प्रदान करने के लिए, ऋणदाता को यह जानने की जरूरत है कि ऋण चुकाया नहीं जाने पर कम समय में संपार्श्विक को किस कीमत पर बेचना संभव होगा। साहित्य के कुछ स्रोतों में इस मूल्य को संपार्श्विक कहा जाता है। हालांकि, यह तर्क दिया जा सकता है कि इसके आर्थिक सार में, यह परिसमापन भी है, क्योंकि सीमित समय और जबरन बिक्री के कारक हैं।

सीमित एक्सपोजर समय के कारण अन्य संपत्ति की त्वरित बिक्री भी परिसमापन मूल्य निर्धारित करना आवश्यक बनाती है। इसी समय, इस तरह के कार्यान्वयन के लिए कई विकल्प भी हैं - या तो यह एक पहल (स्वैच्छिक) कार्यान्वयन है, या मजबूर (दबाव के तहत), वर्तमान कानून द्वारा प्रदान किया गया है।

इसलिए, प्रवर्तन कार्यवाही की प्रक्रिया में, अदालत के फैसले से जब्त की गई संपत्ति को बेच दिया जाता है, और जब्ती की तारीख से दो महीने से अधिक की अवधि के भीतर नहीं।

इस प्रकार, संपत्ति लगभग हमेशा अपने बाजार मूल्य से नीचे होती है। और यह तथ्य संपत्ति के विक्रेता के लिए नकारात्मक और खरीदार के लिए निश्चित रूप से सकारात्मक है।

बचाव मूल्य की अवधारणा की अंतिम परिभाषा।

इस प्रकार, उन स्थितियों को समझने के बाद, जिनके लिए बचाव मूल्य की गणना की आवश्यकता होती है, इस अवधारणा का अंतिम रूप देना संभव लगता है।

वर्तमान रूसी कानून में, बचाव मूल्य की अवधारणा केवल सरकारी डिक्री द्वारा अनुमोदित मूल्यांकन मानकों में निहित है: " परिसमापन मूल्य- इस घटना में मूल्यांकन वस्तु की लागत कि समान वस्तुओं के लिए सामान्य प्रदर्शनी अवधि से कम अवधि के भीतर मूल्यांकन वस्तु को अलग किया जाना चाहिए।

एक अधिक विस्तृत और सही परिभाषा रूसी मूल्यांकनकर्ताओं के मानकों (आरओओ) में निहित है: " बचाव मूल्य, या जबरन बिक्री मूल्य- एक समय सीमा में संपत्ति की बिक्री से वास्तविक रूप से प्राप्त की जा सकने वाली राशि जो बाजार मूल्य की परिभाषा के अनुसार पर्याप्त विपणन के लिए बहुत कम है। कुछ राज्यों में, जबरन बिक्री की स्थितियों में एक अनैच्छिक विक्रेता और खरीदार, या खरीदार जो विक्रेता द्वारा अनुभव की गई कठिनाइयों से अवगत हैं, के मामले शामिल हो सकते हैं।

पश्चिमी साहित्य में, दो प्रकार के परिसमापन मूल्य प्रतिष्ठित हैं - आदेशित (क्रमबद्ध परिसमापन मूल्य) और मजबूर (मजबूर बिक्री मूल्य)। दूसरा रूसी परिभाषा से मेल खाता है, पहला मानता है कि मालिक के पास यह सुनिश्चित करने के लिए पर्याप्त समय है कि वस्तु की प्रदर्शनी अवधि बाजार के औसत के करीब है।

परिसमापन से बचाव मूल्य और शुद्ध आय की अवधारणाओं के प्रतिस्थापन से बचने के लिए आवश्यक है, जो इसके उपयोगी जीवन की समाप्ति के बाद संपत्ति की बिक्री से उत्पन्न होती है। अतीत में उनके अधिग्रहण की लागतों को आंशिक रूप से ऑफसेट करने के लिए ऐसी संपत्तियों की बिक्री आमतौर पर सबसे कुशल तरीके से की जाती है।

विधायी घटनाएँ।

रोजमर्रा के व्यवहार में, परिसमापन मूल्य के आवेदन के नियामक और विधायी विनियमन और इसकी स्पष्ट व्याख्या को ठीक करने की समस्या है।

उदाहरण के लिए, 21 जुलाई, 1997 के संघीय कानून संख्या 119-FZ "प्रवर्तन कार्यवाही पर" के अनुसार, संपत्ति के बाजार मूल्य की गणना करना आवश्यक है जिसे 2 महीने के भीतर नीलामी में बेचा जाना चाहिए। लेकिन, अगर इसे नीलामी में बेचा जाता है, यानी सीमित अवधि के लिए, जो बिक्री की गैर-बाजार स्थितियों के लिए विशिष्ट है, तो यह संघीय कानून के अनुच्छेद 3 में निहित बाजार मूल्य की अवधारणा के अनुरूप नहीं है। 29 जुलाई, 1998 नंबर 135-ФЗ "रूसी संघ में मूल्यांकन गतिविधियों पर"। इसके अलावा, परिसमापन मूल्य की अवधारणा को रूसी संघ की सरकार के एक डिक्री द्वारा अनुमोदित "मूल्यांकन गतिविधियों के विषयों द्वारा आवेदन के लिए अनिवार्य मूल्यांकन मानकों" में परिभाषित किया गया है।

इस मामले में, मूल्यांककों को बाजार की गणना नहीं करनी चाहिए, बल्कि जब्त की गई संपत्ति के परिसमापन मूल्य की गणना करनी चाहिए। विभिन्न विधायी कृत्यों के बीच एक विरोधाभास है।

2. परिसमापन मूल्य और बाजार मूल्य के बीच अंतर को निर्धारित करने वाले कारकों का विश्लेषण।

परिसमापन मूल्य या उससे जुड़े सभी कारकों को सशर्त रूप से वर्गीकृत किया जा सकता है (चित्र 2)।

चित्र 2: अवशिष्ट मूल्य कारक

उद्देश्य कारक किसी भी स्थिति में बचाव मूल्य निर्धारित करने में मौजूद। उनके प्रभाव को नजरअंदाज नहीं किया जा सकता है, और वास्तव में, वे व्यावहारिक रूप से किसी विशेष उद्यम (संपत्ति की सामान्य स्थिति के अपवाद के साथ) के मामलों की स्थिति पर निर्भर नहीं करते हैं। इसी समय, सभी वस्तुनिष्ठ कारकों का एक दूसरे पर पारस्परिक प्रभाव पड़ता है। इसलिए, उदाहरण के लिए, अनुकूल बाजार स्थितियां इष्टतम जोखिम समय को कम कर सकती हैं, आदि।

बाजार और निस्तारण मूल्यों में अंतर को प्रभावित करने वाला सबसे महत्वपूर्ण कारक है संपत्ति की प्रदर्शनी अवधि . उसी समय, इष्टतम की तुलना में परिसमाप्त संपत्ति की नियोजित प्रदर्शनी अवधि जितनी कम होगी, संभावित लागत उतनी ही कम होगी।

आरेख 1-3 1998-2000 में मास्को में अचल संपत्ति के बाजार और परिसमापन मूल्यों के अनुपात को दर्शाता है। (वी%)

आरेख 1: बाजार मूल्य का अनुपात और कार्यालय भवनों और परिसरों की जबरन बिक्री की लागत,%

चार्ट 2: बाजार मूल्य से मूल्य अनुपात वाणिज्यिक भवनों की जबरन बिक्री और कमरे,%

आरेख 3: बाजार मूल्य का अनुपात और गोदाम और औद्योगिक भवनों और परिसर की जबरन बिक्री की लागत,%

स्रोत: एस चेमेरिकिन "रियल एस्टेट मूल्यांकन में परिसमापन मूल्य"।

वास्तव में, संपत्ति के जोखिम की अवधि एक मौलिक कारक है जो अन्य सभी कारकों को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित करती है, दोनों उनके प्रभाव को मजबूत करने और कमजोर करने की दिशा में। जाहिर है, नियोजित जोखिम अवधि में वृद्धि के साथ, प्रभावी विपणन गतिविधियों का उपयोग करने, अल्पकालिक बाजार बनाने वाले कारकों के नकारात्मक प्रभाव को समतल करने आदि के लिए अधिक वास्तविक अवसर हैं।

वस्तु का सामान्य निवेश आकर्षण संपत्ति की व्यक्तिगत विशेषताओं (कार्यक्षमता, भौतिक स्थिति) पर आधारित है और इसका उपभोक्ता मांग के स्तर पर सीधा प्रभाव पड़ता है।

विचाराधीन मामले में (उद्यम के परिसमापन के दौरान), विशिष्ट कारक सक्रिय होते हैं, जिन्हें सशर्त रूप से कहा जा सकता है "चयन कारक"(सिद्धांत रूप में, ये कारक निवेश आकर्षण के कारक के बहुत करीब हैं)। इन कारकों का सार यह है कि संपत्ति परिसर की कई वस्तुएं व्यक्तिगत रूप से किसी भी मूल्य का प्रतिनिधित्व नहीं करती हैं और वास्तव में सामान्य कीमत पर नहीं बेची जा सकती हैं, जबकि इन वस्तुओं ने परिसमापन उद्यम के भीतर महत्वपूर्ण भूमिका निभाई है। तथाकथित अमूर्त संपत्ति पर और सबसे पहले, कंपनी की व्यावसायिक प्रतिष्ठा (सद्भावना) पर विश्लेषण किए गए पहलू का प्रभाव, जिसमें कर्मियों का मूल्य, आपूर्तिकर्ताओं के साथ संबंध, व्यावसायिक संरचना की चिकनाई आदि शामिल हैं। विशेष रूप से नकारात्मक है। जब किसी कंपनी का परिसमापन होता है, तो इसे महसूस करना संभव नहीं होता है, कभी-कभी सबसे मूल्यवान संपत्ति में से एक।

वस्तु के बाजार मूल्य का निरपेक्ष मूल्य तरलता के स्तर पर विपरीत प्रभाव पड़ता है - वस्तु का बाजार मूल्य जितना अधिक होता है, संभावित खरीदारों की संख्या में कमी के कारण इसकी कम प्रभावी मांग होती है।

वस्तुओं की लागत के स्तर पर प्रत्यक्ष प्रभाव के कारकों में शामिल हैं बाजार की स्थितियां परिसमापन अवधि के दौरान। यह अवधि जितनी लंबी होगी, कंपनी को बाजार की स्थिति का विश्लेषण करने और परिस्थितियों में कार्रवाई का सबसे इष्टतम तरीका चुनने के लिए उतने ही अधिक अवसर मिलेंगे। और इसके विपरीत, कम जोखिम अवधि और प्रतिकूल बाजार स्थितियों के साथ, वस्तुओं की बिक्री में नुकसान और भी अधिक बढ़ जाएगा। और कंपनी के परिसमापन की छोटी अवधि के दौरान बाजार में सामान्य वृद्धि की उम्मीद करना कम से कम अनुचित है।

विपणन प्रभावशीलता प्रासंगिक गतिविधियों के लिए आवंटित अवधि की छोटी अवधि से भी काफी जटिल है। हालाँकि, यह समान रूप से वस्तु के विक्रय मूल्य को बढ़ाने के लिए उपयोग किए जाने वाले विशिष्ट साधनों पर निर्भर करता है।

एक अन्य महत्वपूर्ण उद्देश्य कारक है मनोवैज्ञानिक पहलू जबरन बिक्री, जो खरीदारों की पहल पर एक निश्चित प्रभाव में व्यक्त की जाती है। इसके अलावा, इस कारक का प्रभाव भी काफी दुगना है - एक तरफ, यह महसूस करना कि विक्रेता शुरू में प्रतिकूल स्थिति में है, खरीदार डंप करना शुरू कर देते हैं, लेकिन दूसरी ओर, एक दूसरे के साथ प्रतिस्पर्धा महसूस करते हुए, वे हारने से डरते हैं संपत्ति बेची जा रही है और समझौता करने के लिए मजबूर हैं।

विषयपरक कारक प्रत्येक विशेष उद्यम की बारीकियों को दर्शाते हैं। अक्षम प्रबंधकों वाले उद्यमों में ये कारक विशेष रूप से नकारात्मक हैं, जो परिसमापन के दौरान महत्वपूर्ण कठिनाइयों की ओर जाता है। इस तरह के कारकों में घटना की एक पूरी प्रणाली शामिल है। इस प्रकार, दिवालिया उद्यमों की अचल संपत्तियों की सूची और मूल्यांकन लगभग हमेशा लेखांकन रजिस्टरों की स्थिति, उपकरणों के लिए तकनीकी पासपोर्ट की कमी और अचल संपत्ति के लिए बीटीआई पासपोर्ट से बाधित होता है। संपत्ति के लिए कानूनी दस्तावेजों की कमी, लेखांकन की जटिलता, आवश्यक स्पष्टीकरण प्रदान करने वाले कर्मचारियों की कमी के साथ यह श्रृंखला जारी है। ये सभी तथ्य इस तथ्य की ओर ले जाते हैं कि एक विशिष्ट योजना तैयार करने और परिसमापन के समय का निर्धारण करने से पहले, शब्द के पूर्ण अर्थ में उद्यम की संपत्ति को "रेक" करना आवश्यक है, कुछ दायित्वों की घटना की श्रृंखला को बहाल करना। उद्यम और उसके भागीदारों दोनों की ओर से। यह परिसमापन प्रक्रिया की एक बड़ी जटिलता की ओर जाता है।

हालांकि, यह सोचना गलत होगा कि जिन कारकों पर विचार किया जाता है, वे हमेशा केवल नकारात्मक होते हैं। इसके विपरीत, एक स्पष्ट संगठनात्मक संरचना और उद्यम के डिवीजनों के प्रभावी कर्तव्यनिष्ठ कार्य परिसमापन प्रक्रियाओं के एक महत्वपूर्ण त्वरण में योगदान कर सकते हैं।

दरअसल, उद्यम की संपत्ति की वर्तमान स्थिति की पहचान करने के लिए 3-6 महीने खर्च करने के बजाय, संपत्ति परिसर की बिक्री के लिए समय बढ़ाने के लिए इस अवधि का उपयोग करना बेहतर होगा, जो कि बहुत महत्वपूर्ण है .

तालिका 1 संभावित चुनौतियों और इन चुनौतियों के पीछे के कारकों का विश्लेषण प्रदान करती है, जिन्हें संपत्ति के प्रकार से विभाजित किया गया है।

तालिका 1: विभिन्न प्रकार की संपत्ति पर बचाव मूल्य कारकों का प्रभाव

प्रभाव कारक	एक्सपोजर अवधि	निवेश। आकर्षण	"अलगाव" कारक	बाजार कीमत	बाजार संयोजन	विपणन	विषयपरक कारक	टिप्पणियाँ
संपत्ति का प्रकार
भवन, संरचनाएं और भूमि	उच्च	उच्च	औसत	औसत	उच्च	औसत	बहुत लंबा	अचल संपत्ति के पंजीकरण के कानूनी पहलू, तकनीकी दस्तावेज की उपलब्धता, संपत्ति की व्यक्तिगत विशेषताएं अत्यंत महत्वपूर्ण हैं। परिसमापन मूल्य, एक नियम के रूप में, बाजार मूल्य से काफी भिन्न होता है।
अमूर्त संपत्ति (ट्रेडमार्क, पेटेंट, प्रमाण पत्र, आदि)	उच्च	उच्च	उच्च	औसत	औसत	औसत	उच्च	इस प्रकार की संपत्ति के परिसमापन मूल्य का आकलन करते समय, इसके पंजीकरण के कानूनी पहलू भी अत्यंत महत्वपूर्ण होते हैं, साथ ही वास्तविक लाभ जो यह या वह अमूर्त संपत्ति नए मालिक को ला सकती है, इस वस्तु के अलगाव को ध्यान में रखते हुए परिसमाप्त उद्यम की रूपरेखा। ऐसी संपत्ति के खरीदार काफी विशिष्ट होते हैं, और उनकी खोज मुश्किल होती है। बचाव मूल्य अक्सर बाजार मूल्य से काफी अलग होता है।
निर्माण कार्य प्रगति पर है	बहुत लंबा	बहुत लंबा	उच्च	औसत	औसत	औसत	औसत	यहां, वस्तु की व्यक्तिगत विशेषताएं अत्यंत महत्वपूर्ण हैं और संभावित खरीदारों को ढूंढना मुश्किल है। बचाव मूल्य बाजार मूल्य से बहुत अलग है।
मशीनरी, उपकरण और वाहन	मध्यम ऊँचाई	उच्च	उच्च	औसत	औसत	उच्च	औसत	इस संपत्ति के मूल्य का आकलन करते समय, वस्तु की व्यक्तिगत विशेषताएं, इसके कार्यात्मक (नैतिक) मूल्यह्रास अत्यंत महत्वपूर्ण हैं। संपत्ति की उम्र के आधार पर, बाजार मूल्य से बचाव मूल्य में अंतर का मूल्यांकन काफी उच्च और मध्यम के रूप में किया जाता है।
वित्तीय निवेश (शेयर, बांड, वचन पत्र, अन्य उद्यमों में शेयर)	उच्च	बहुत लंबा	औसत	औसत	औसत	उच्च	औसत	इस प्रकार की संपत्ति अक्सर बहुत विशिष्ट होती है, जो संभावित खरीदारों की खोज को जटिल बनाती है। कई मामलों में, सामान्य तौर पर उद्यमों का वित्तीय निवेश पूरी तरह से अतरल हो जाता है। परिसमापन मूल्य या तो बाजार मूल्य से काफी भिन्न हो सकता है या संयोग के बिंदु तक महत्वहीन हो सकता है (उदाहरण के लिए, शेयर बाजार में कारोबार की गई प्रतिभूतियों के लिए)।
कच्चा माल	औसत	उच्च	औसत	औसत	उच्च	औसत	औसत	यह शायद कुछ प्रकार की संपत्तियों में से एक है जिसे उनकी व्यक्तिगत विशेषताओं के आधार पर काफी कम समय में बेचा जा सकता है। परिसमापन मूल्य, एक नियम के रूप में, बाजार मूल्य से महत्वपूर्ण रूप से भिन्न नहीं होता है।
टब	बहुत लंबा	बहुत लंबा	बहुत लंबा	-	-	-	औसत	यह एक बहुत ही विशिष्ट प्रकार की संपत्ति है जिसे सशर्त रूप से संपत्ति के रूप में वर्गीकृत किया जा सकता है। वसूल न किए गए कुछ वैट को बजट से आस्थगित प्राप्तियों के लिए जिम्मेदार ठहराया जा सकता है, जिसका उपयोग उद्यम के जीवन के दौरान परिसमापन प्रक्रिया के अंत में इसके पूर्ण बंद होने तक किया जा सकता है। जैसे, इस संपत्ति को बेचना असंभव है, लेकिन इसकी आंशिक रूप से प्रतिपूर्ति की जा सकती है, जिससे प्राप्त धन की बचत होती है, उदाहरण के लिए, संगठन की अचल संपत्तियों की बिक्री से।
प्राप्य खाते	बहुत लंबा	बहुत लंबा	औसत	कम	कम	कम	औसत	इस प्रकार की संपत्ति भी बहुत विशिष्ट है। इसके परिसमापन मूल्य का निर्धारण करने में महत्वपूर्ण है देनदार की विश्वसनीयता, साथ ही साथ ऋण की परिपक्वता। यदि परिपक्वता परिसमापन अवधि के बाहर है, तो आपको ऋणों की बिक्री, जब्ती के संचालन का सहारा लेना होगा, जिससे वास्तविक धन में उल्लेखनीय कमी आएगी जो कि परिसमाप्त उद्यम को प्राप्त होगी। किसी परिसंपत्ति का परिसमापन मूल्य बाजार मूल्य से महत्वपूर्ण रूप से भिन्न हो सकता है और बहुत अधिक नहीं।
नकद	-	औसत	-	-	-	-	-	इस मामले में, पूर्ण रूप से धन की प्राप्ति उस बैंक की विश्वसनीयता पर निर्भर करेगी जिसमें कंपनी के निपटान खाते खोले जाते हैं।
भविष्य का खर्च	उच्च	उच्च	उच्च	कम	कम	कम	कम	इस प्रकार की संपत्ति को तभी बेचा जा सकता है जब इसके उपयोग से होने वाले किसी लाभ को संरक्षित रखा जाए। उदाहरण के लिए, उपयोगी सॉफ्टवेयर उत्पाद, आदि।

3. परिसमापन मूल्य गणना की सामान्य पद्धति संबंधी समस्याएं।

एक उद्यम के परिसमापन मूल्य की गणना के लिए एक सरल योजना इस प्रकार है:

साथ सभी संपत्तियों की समायोजित (पुनर्मूल्यांकन) लागत

- परिसमापन से जुड़ी मौजूदा लागतों का योग (संपत्ति को बेचने तक बनाए रखने की लागत, आदि)

- सभी देनदारियों का मूल्य।

इस लेख के प्रयोजनों के लिए, आइए हम उन प्रमुख समस्याओं पर विचार करें जो बचाव मूल्य की गणना में उत्पन्न होती हैं।

परिसमाप्त उद्यमों की विशिष्ट विशेषताएं।

सबसे पहले, एक बार फिर इस तथ्य को ध्यान में रखना आवश्यक है कि अधिकांश परिसमाप्त उद्यमों में संपत्ति और उसके कानूनी समर्थन के लिए लेखांकन की स्थिति, इसे हल्के ढंग से रखने के लिए, वांछित होने के लिए बहुत कुछ छोड़ दें। ये तथ्य बिक्री के सीमित समय की समस्या को और बढ़ा देते हैं। उदाहरण के लिए, किसी विशेष संपत्ति के स्वामित्व के पंजीकरण की एक प्रक्रिया में काफी लंबा समय लगता है (कई महीनों तक)। इसके अलावा, दिवालिया उद्यमों की अचल संपत्तियों की तकनीकी स्थिति को खरीदते समय लगभग हमेशा अतिरिक्त पूंजी निवेश की आवश्यकता होती है, जो संभावित खरीदारों के चक्र को संकुचित करता है। कार्यात्मक और अप्रचलन की परिभाषा पर विशेष ध्यान दिया जाना चाहिए - एक नियम के रूप में, ऐसे उद्यमों की अचल संपत्ति बहुत पहले हासिल की गई थी और आधुनिक तकनीकी और कार्यात्मक आवश्यकताओं को पूरा नहीं करती है।

मूल्यांकन दृष्टिकोणों का अनुप्रयोग।

एक उद्यम की संपत्ति के पुनर्मूल्यांकन की प्रक्रिया में, तीन दृष्टिकोणों का उपयोग करना संभव है: आय (भविष्य में इस संपत्ति के मालिक द्वारा प्राप्त किए जा सकने वाले लाभों के आधार पर), तुलनात्मक (इसी तरह की बिक्री कीमतों के आधार पर) खुले बाजार में संपत्तियां) और महंगा (इसके अधिग्रहण/पुनर्निर्माण पर संभावित मालिक द्वारा वहन की जाने वाली लागतों के निर्धारण के आधार पर)। एक स्वाभाविक प्रश्न उठता है - बचाव मूल्य की गणना करते समय किस दृष्टिकोण पर सबसे अधिक भरोसा किया जाना चाहिए?

इस तथ्य के आधार पर कि बिक्री का समय सीमित है और संभावित खरीदारों को किसी विशेष संपत्ति के फायदों के बारे में पूरी जानकारी देना असंभव है, और इसके परिणामस्वरूप, खरीदार को वस्तु की अनुमानित लागत को स्वतंत्र रूप से निर्धारित करने की आवश्यकता है खुले बाजार का विश्लेषण करने पर तुलनात्मक (बाजार) दृष्टिकोण पर ध्यान देना उचित प्रतीत होता है। हालांकि, यह अन्य दो दृष्टिकोणों के ढांचे में प्राप्त परिणामों का उपयोग करने की संभावना से इंकार नहीं करता है। इसके अलावा, ऐसी स्थितियाँ उत्पन्न होती हैं जिनमें तुलनात्मक दृष्टिकोण का उपयोग आम तौर पर असंभव होता है।

इस प्रकार, परिसंपत्ति मूल्य का अंतिम मूल्य प्राप्त करते समय, लागू दृष्टिकोणों के ढांचे के भीतर प्राप्त परिणामों को समेटने के मुद्दे पर विशेष ध्यान देना आवश्यक है। इस प्रकार, अचल संपत्ति मूल्यांकन के परिणामों का समन्वय करते समय, रूस में निवेश के माहौल की बारीकियों के कारण लागत दृष्टिकोण को एक बड़ा हिस्सा नहीं दिया जाना चाहिए। निवेश मुख्य रूप से आवासीय अचल संपत्ति के निर्माण में किया जाता है, दूसरे स्थान पर कार्यालय भवनों के निर्माण में निवेश होता है। औद्योगिक और वाणिज्यिक परिसरों के निर्माण में निवेश, एक नियम के रूप में, बड़ी वित्तीय होल्डिंग्स द्वारा किया जाता है, जबकि ऐसी अचल संपत्ति के अधिकांश संभावित मालिक पहले से ही निर्मित लोगों को खरीदना पसंद करते हैं, जो अंत में निर्माण से सस्ता है। तदनुसार, परिणामों के समन्वय में सबसे बड़ा भार तुलनात्मक दृष्टिकोण को दिया जाना चाहिए।

बाजार से निस्तारण मूल्य में संक्रमण।

फिर भी, बचाव मूल्य की गणना करते समय उत्पन्न होने वाला मुख्य मुद्दा संपत्ति के बाजार मूल्य से बचाव मूल्य में संक्रमण का प्रश्न बना हुआ है। .

सामान्य तौर पर, बचाव मूल्य की गणना दो तरीकों से की जा सकती है:

प्रत्यक्ष विधि पूरी तरह से तुलनात्मक दृष्टिकोण पर आधारित है। इस पद्धति का अनुप्रयोग या तो एनालॉग्स के साथ प्रत्यक्ष तुलना द्वारा या सांख्यिकीय मॉडलिंग (सहसंबंध-प्रतिगमन विश्लेषण) के माध्यम से कार्यान्वित किया जाता है। हालांकि, जबरन बिक्री की शर्तों के तहत लेनदेन की कीमतों की जानकारी तक पहुंचना मुश्किल है, जो इस पद्धति का उपयोग करने की संभावना में बेहद सीमित है। यद्यपि आवश्यक जानकारी की उपलब्धता के मामले में, उसके पास उच्च स्तर की निष्पक्षता है।

अप्रत्यक्ष विधि वस्तु के परिसमापन मूल्य की गणना पर आधारित होती है, जो उसके बाजार मूल्य के मूल्य पर आधारित होती है।

अप्रत्यक्ष विधि का उपयोग करके संपत्ति की वस्तु के निस्तारण मूल्य की गणना करने की योजना इस प्रकार है:

संपत्ति का बाजार मूल्य

–

जबरन बिक्री के तथ्य पर छूट।

इस प्रकार, इस मामले में मुख्य कार्यप्रणाली समस्या जबरन बिक्री के तथ्य के लिए छूट का निर्धारण है (बिक्री की शर्तों को दर्शाने वाला एक संशोधन)।

जबरन बिक्री के लिए छूट का निर्धारण करने के कई तरीके हैं: युग्मित बिक्री की तुलना करने की विधि (जो सामान्य परिस्थितियों में समान संपत्तियों की बिक्री कीमतों का विश्लेषण करती है और कम समय में प्रदर्शन करती है), विशेषताओं और विशेषज्ञ के प्रत्यक्ष विश्लेषण की विधि तरीका।

सबसे अधिक बार, वे तीसरे विशेषज्ञ पद्धति की ओर मुड़ते हैं, जो इस तथ्य के कारण है कि आवश्यक जानकारी सीमित है। एक नियम के रूप में, बिक्री की जबरन प्रकृति के लिए छूट 20% से 50% की सीमा में है। बेशक, परिसमापन की विशिष्ट स्थितियों के आधार पर, सुधार कारक का मूल्य भिन्न हो सकता है।

किसी भी मामले में, इस गुणांक की गणना में उन कारकों का औचित्य और पहचान शामिल है जो प्रत्येक विशिष्ट प्रकार की संपत्ति के बाजार मूल्य में कमी का निर्धारण करते हैं।

इसलिए, "परिसमापन मूल्य और बाजार के बीच अंतर को निर्धारित करने वाले कारकों का विश्लेषण" अनुभाग में प्रस्तावित तालिका को प्रारंभिक बिंदु के रूप में उपयोग करना संभव है। ऐसा करने के लिए, प्रत्येक विशिष्ट वस्तु के भीतर महत्व के संदर्भ में सभी कारकों को रैंक करना आवश्यक है, एक निश्चित सीमा देना जिसमें छूट मूल्य भिन्न हो सकता है। इसी समय, यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि सभी कारकों की ऊपरी श्रेणियों के मूल्यों का कुल मूल्य 100% से अधिक नहीं होना चाहिए।

उदाहरण के लिए, किसी संपत्ति का मूल्यांकन करते समय, कारकों की निम्नलिखित रैंकिंग करना संभव है (स्वाभाविक रूप से, व्यवहार में प्रस्तावित योजना का उपयोग करते समय, किसी विशेष स्थिति की बारीकियों पर ध्यान से विचार करना आवश्यक है, जिससे एक अलग रैंकिंग हो सकती है) विकल्प) 10-सूत्रीय योजना के अनुसार:

प्रभाव कारक	अंतिम परिणाम पर प्रभाव की डिग्री	मूल्यांकन (10-बिंदु पैमाने पर)	जबरन बिक्री छूट सीमा
संसर्ग का समय	उच्च	8	8/47*100% = 0-17%
निवेश आकर्षण	उच्च	8	8/47*100% = 0-17%
"चयन" के कारक	मध्यम	5	5/47*100% = 0-10,7%
बाजार कीमत	मध्यम	5	5/47*100% = 0-10,7%
बाजार की स्थितियां	उच्च	7	7/47*100% = 0-15%
विपणन	मध्यम	5	5/47*100% = 0-10,6%
विषयपरक कारक	बहुत ऊँचा	9	9/47*100% = 0-19%
कुल मूल्य		47	0-100%

कारकों के संदर्भ में जबरन बिक्री के लिए छूट की सीमा निर्धारित करने के बाद, स्थिति का गहन विश्लेषण किया जाता है और प्रत्येक कारक के लिए एक विशिष्ट छूट मूल्य का चयन किया जाता है, जिसके बाद प्राप्त मूल्यों को संक्षेप में प्रस्तुत किया जाता है।

परिसमापन उद्यम से संबंधित सभी प्रकार की संपत्ति के लिए समान गणना की जाती है।

4. किसके लिए परिसमापन मूल्य गणना आवश्यक है, और एक मूल्यांकक क्यों शामिल है?

परिसमापन मूल्य का निर्धारण कई समस्याओं को हल करने के उद्देश्य से है जो सीधे इस जानकारी के उपभोक्ताओं पर निर्भर करते हैं। परिसमापन मूल्य की अंतिम गणना के मुख्य उपयोगकर्ता (ज्यादातर मामलों में, ग्राहक) के रूप में, क्रेडिट प्रबंधक, मध्यस्थता प्रबंधक और उद्यम प्रबंधक प्रतिष्ठित हैं।

क्रेडिट प्रबंधकों।

गिरवी रखी गई संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण देते समय, इस संपत्ति का मूल्यांकन एक महत्वपूर्ण कदम है। इस गणना को मूल्यांकन के क्षेत्र में योग्य विशेषज्ञों को सौंपने की सलाह दी जाती है, जो कि एक स्वतंत्र मूल्यांकन करने के लिए है। निस्तारण मूल्य निर्धारित करने के लिए। वस्तु के कार्यान्वयन का वास्तविक तथ्य नहीं हो सकता है। हालांकि, एक उचित राशि में ऋण प्रदान करने के लिए, ऋणदाता को यह जानना होगा कि किस कीमत पर, यदि धन वापस नहीं किया जाता है, तो संपार्श्विक को बेचना संभव होगा, अर्थात, जबरन बिक्री और कम जोखिम अवधि के साथ . परिसमापन मूल्य की समय पर गणना अनुचित रूप से उच्च ऋण जारी करने से बचने और संपार्श्विक बेचने की प्रक्रिया को तेज करने की अनुमति देती है।

मध्यस्थ।

उद्यम के परिसमापन की प्रक्रिया में, संपत्ति बेचने की प्रक्रिया में तेजी लाने के लिए, उसे वस्तुओं के मूल्यांकन में योगदान देना चाहिए। परिसमापन मूल्य का एक प्रारंभिक निर्धारण, देनदार की वित्तीय स्थिति के विश्लेषण के साथ, नीलामी की प्रक्रियाओं और समय पर एक सूचित निर्णय को अपनाने की ओर ले जाता है। इस प्रकार, परिसंपत्तियों की एक्सपोजर अवधि में वृद्धि उनके मूल्य की वृद्धि में योगदान करती है।

अग्रणी प्रबंधकों।

अधिकारियों के लिए निस्तारण मूल्य गणना का महत्व दुगना है।

सबसे पहले, परिसमापन मूल्य पर संपत्ति का अधिग्रहण उद्यमों-खरीदारों को बाजार मूल्य पर संपत्ति के आगे पुनर्विक्रय (बाजार और परिसमापन मूल्यों के बीच अंतर के रूप में) और इसके मामले में दोनों के मामले में स्पष्ट लाभ प्राप्त करने की अनुमति देता है। संचालन (एक अलग स्थिति में, समान संपत्ति लागत का अधिग्रहण अधिक महंगा होगा)।

दूसरे, वरिष्ठ प्रबंधकों को यह याद रखने की जरूरत है कि व्यापार पुनर्गठन (पुनर्गठन) की दिशाओं में से एक रणनीतिक दिशा है। इसके ढांचे के भीतर, विलय, कंपनियों का अधिग्रहण करने और थोड़े समय में किसी व्यवसाय को आंशिक रूप से समाप्त करने के उपाय किए जाते हैं। एक नियम के रूप में, किसी उद्यम के भविष्य के भाग्य पर कोई भी निर्णय कई विकास विकल्पों के विकास पर आधारित होता है, जिनमें से इसके परिसमापन की संभावना भी प्रदान की जाती है।

इस तरह, योग्य मूल्यांकन विशेषज्ञों की भागीदारी परिसमापन मूल्य गणना की दक्षता और समय को अधिकतम करेगा, जो समग्र रूप से परिसमापन प्रक्रिया के अंतिम परिणाम का एक महत्वपूर्ण घटक है।

प्रयुक्त साहित्य की सूची:

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2. वी। गैलास्युक "परिसमापन मूल्य की अवधारणा की परिभाषा पर।"

3. वी। गैलास्युक "परिसमापन मूल्य की मदद से उद्यम के मूल्य में वृद्धि।"

4. एस। डोलगिन "दिवालियापन संपत्ति के परिसमापन मूल्य का आकलन करने के लिए प्रक्रिया (विशेषताएं)।

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6. एस चेमेरिकिन "अचल संपत्ति मूल्यांकन में परिसमापन मूल्य"।

"मूल्यांकन मानक जो मूल्यांकन गतिविधियों के विषयों द्वारा उपयोग के लिए अनिवार्य हैं।" स्वीकृत तेज। शासन संख्या 519 दिनांक 06.07.2001

व्यापार मूल्यांकन शर्तों की अंतर्राष्ट्रीय शब्दावली (नेशनल एसोसिएशन ऑफ सर्टिफाइड वैल्यूएशन एनालिस्ट्स (एनएसीवीए))।

परिसमापन मूल्य -यह एक अचल संपत्ति वस्तु या कंपनी की संपत्ति का नकद में मूल्यांकन है, जब कम समय में बाजार में बेचते हैं, तो राजस्व उत्पन्न करने की तत्काल आवश्यकता होती है।

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यह वह राशि है जिसके लिए विक्रेता को सहमत होना पड़ता है, क्योंकि लेन-देन के सीमित समय के कारण, सभी संभावित खरीदारों को बेची जा रही संपत्ति से परिचित करना संभव नहीं है।

उद्यम के पुनर्गठन के दौरान कीमत उद्यम के स्वामित्व वाली किसी भी संपत्ति के लिए निर्धारित की जा सकती है।ऐसा करने के लिए, अंतिम रिपोर्टिंग अवधि के लिए उद्यम की बैलेंस शीट का उपयोग करें। संपत्ति और देयता के प्रत्येक खंड पर विस्तार से विचार किया जाता है, उपयोग में आने वाली संपत्ति, प्राप्य और देय राशि का निर्धारण, साथ ही साथ दायित्वों की राशि जिसे धन की बिक्री के बाद आय के साथ चुकाया जाना चाहिए।

कंपनी की संपत्ति में शामिल हैं:

1. अचल संपत्तियां। यह अचल संपत्ति, उपकरण, कार और अन्य संपत्ति है, 10,000 से अधिक रूबल, उपयोग की अवधि 1 वर्ष से अधिक है।
2. प्रतिभूतियां, बिल। उनके स्वामित्व में, कंपनी लाभ कमाती है, लेकिन उनके कार्यान्वयन से छोटी आय भी नहीं हो सकती है। यह किसी अन्य कंपनी या बांड के शेयर हो सकते हैं।
3. अमूर्त संपत्ति। ये ऐसी वस्तुएं हैं जिनका कोई भौतिक रूप नहीं है। इनमें लाइसेंस, पेटेंट, कॉपीराइट, बौद्धिक संपदा आदि शामिल हैं।
4. उत्पादन के लिए उत्पाद।
5. गोदामों में तैयार माल।
6. पेंट्री में सामग्री।

इन सभी बैलेंस शीट वस्तुओं का परिसमापन मूल्य निर्धारित करना विभिन्न मामलों में आवश्यक है, लेकिन उनमें से किसी में, हम आय उत्पन्न करने के लिए सीमित समय में एक तत्काल लेनदेन के बारे में बात कर रहे हैं।

परिसमापन मूल्य कब उत्पन्न होता है?

इस अवधारणा का उपयोग कई मामलों में आवश्यक है:

1. संगठन का परिसमापन।
2. संपार्श्विक की बिक्री।
3. सभी संपत्तियों की फ्लैश बिक्री।

संगठन का परिसमापन दो प्रकारों में विभाजित है:

1. की योजना बनाई- जब कंपनी अपने संस्थापकों के निर्णय से अपनी गतिविधियों को समाप्त करती है। ऐसा तब होता है जब कंपनी के पुनर्गठन या पुनर्गठन का निर्णय लिया जाता है, उदाहरण के लिए। उसी समय, संपत्ति की बिक्री के लिए एक योजना तैयार की जाती है, प्राप्त लाभ की मात्रा निर्धारित की जाती है, संपत्ति के मूल्यह्रास, इसकी प्रासंगिकता और अन्य कारकों के आधार पर। संपत्ति की बिक्री योजना के अनुसार आगे बढ़ रही है।
2. मजबूर- हम एक कानूनी इकाई के दिवालियेपन के बारे में बात कर रहे हैं। उसी समय, सभी संपत्ति का मूल्यांकन किया जाता है और तथाकथित दिवालियापन संपत्ति का निर्धारण किया जाता है। इसके अलावा, इसे कम से कम संभव समय में बोली के माध्यम से प्राप्त किया जाता है।

संपार्श्विक संपत्ति बेचते समय, संपत्ति के परिसमापन मूल्य की अवधारणा का उपयोग ऋण या क्रेडिट राशि की निचली सीमा निर्धारित करने के लिए आवश्यक है। इस प्रकार के मूल्य का निर्धारण, ऋणदाता स्पष्ट रूप से समझ सकता है कि ऐसी वस्तु को बेचते समय उसे कितनी न्यूनतम राशि प्राप्त हो सकती है, यदि उधारकर्ता ऋण पर चूक करता है।

यदि ऐसी स्थिति होती है, तो संपत्ति को ऋण और उधार के तहत दायित्वों का भुगतान करने के लिए बेच दिया जाएगा।

सभी मौजूदा संपत्ति की आपातकालीन बिक्री के मामले में, समय आमतौर पर बहुत सीमित होता है। कार्यान्वयन भी दो प्रकार के होते हैं।

यह, पहले मामले की तरह, स्वैच्छिक और मजबूर है:

1. वस्तुओं की स्वैच्छिक बिक्री पूरे उद्यम की बिक्री के मामले में होती है।उसके बाद, यह अपनी गतिविधि को आगे भी जारी रखता है।
2. जबरन बिक्री के मामले में, जब्त की गई संपत्ति को मुकदमे के दौरान, उद्यम द्वारा करों का भुगतान न करने या कानून के अन्य उल्लंघनों के मामले में बेचा जाता है। परिणामी ऋण का तत्काल भुगतान करने की आवश्यकता के कारण लेन-देन एक त्वरित मोड में हो रहा है, क्योंकि इसकी राशि हर दिन दंड और जुर्माना की राशि से बढ़ जाती है।

लेकिन जो भी विकल्प इस्तेमाल किया जाता है, किसी भी मामले में, लेनदेन के लिए समय बहुत सीमित है। ऋण और उधार का भुगतान न करने से ऋण में वृद्धि होती है, ऋण की मूल राशि में जुर्माना और विलंब शुल्क जोड़ने के कारण। इसलिए, जिस समय के दौरान उधारकर्ता अपनी संपत्ति के लिए धन प्राप्त कर सकता है वह निर्णायक भूमिका निभाता है।

विधायी घटनाएं

आधुनिक कानून में, परिसमापन मूल्य और इसके आवेदन के स्पष्ट मामलों की कोई स्पष्ट परिभाषा नहीं है।

तो 21 जुलाई, 1997 के कानून संख्या 119-FZ में।प्रवर्तन कार्यवाही में अवधारणा के शासी नियम, बाजार मूल्य पर संपत्ति की कीमत की गणना करना आवश्यक है, जिसे 60 दिनों के भीतर नीलामी में बेचा जाना चाहिए।

और अगर इसे बोली के माध्यम से बेचा जाता है, यानी कम समय सीमा में, जो कि विपणन के गैर-बाजार तरीकों के लिए विशिष्ट है। यह सब 29 जुलाई, 1998 के कानून संख्या 135-एफजेड में वर्णित बाजार मूल्य की परिभाषा में फिट नहीं बैठता है, जो मूल्यांकन क्षेत्र में अधिकारों और दायित्वों को स्थापित करता है। ऐसी स्थिति में, मूल्यांककों को अपनी गतिविधियों में बाजार मूल्य का उपयोग नहीं करना चाहिए, बल्कि जब्त की गई संपत्ति की कीमत का उपयोग करना चाहिए।

बचाव मूल्य को प्रभावित करने वाले कारक

यदि कानूनी इकाई की संपत्ति के परिसमापन मूल्य की गणना करना आवश्यक है, तो ऐसा करना हमेशा आसान नहीं होता है, क्योंकि कई कारक इसके आकार को प्रभावित करते हैं:

1. समय।एक नियम के रूप में, ऐसे मामलों में अचल संपत्ति की बिक्री की शर्तें बहुत कम हैं। और कम समय में, एक ऐसा खरीदार ढूंढना जो एक किफायती मूल्य पर किसी सौदे के लिए सहमत हो, इतना आसान नहीं है। इसलिए, आपको वस्तु की लागत कम करने के लिए जाना होगा। निर्भरता बहुत सरल है - बिक्री के लिए कम समय, संपत्ति की बिक्री से कम आय।
2. मांग।किसी विशेष प्रकार की संपत्ति के लिए एक निश्चित समय पर मांग के आधार पर, अधिकतम मूल्य जिस पर इसे बेचा जा सकता है, निर्भर करता है। यदि मांग अधिक है, तो बिक्री जल्द से जल्द की जाएगी, और विक्रेता को अधिकतम लाभ प्राप्त होगा।
3. आकर्षण।खरीदार जितना अधिक उद्यम प्राप्त करने में रुचि रखता है, सौदा उतना ही अधिक लाभदायक होता है। यहां बहुत कुछ अचल संपत्तियों की स्थिति, उनके टूट-फूट और समग्र रूप से उद्यम की स्टाफिंग पर निर्भर करता है।
4. गतिविधि का क्षेत्र।बहुत कुछ इस बात पर निर्भर करता है कि कानूनी संस्थाएं किस तरह की गतिविधि में लगी हुई हैं, और यह कितनी प्रतिस्पर्धी और आर्थिक रूप से लाभदायक है। यदि कंपनी बाजार खंड में एक निश्चित स्थान पर कब्जा कर लेती है और उसे बेचा गया उत्पाद या सेवा मांग में है, तो उसकी संपत्ति से होने वाली आय में काफी वृद्धि होती है।
5. अप्रत्याशित घटना।अन्य, स्वतंत्र परिस्थितियों को भी ध्यान में रखना आवश्यक है, जो यदि उत्पन्न होती हैं, तो लेनदेन से प्राप्त होने वाली राशि पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ सकता है।

परिसमापन मूल्य आकलन के तरीके

हमने परिभाषा को थोड़ा समझ लिया है, अब यह विचार करने योग्य है कि संपत्ति को कैसे महत्व दिया जाए और इसके लिए कौन से तरीके मौजूद हैं। दो मुख्य मूल्यांकन विधियां हैं: प्रत्यक्ष और अप्रत्यक्ष।
गणना की प्रत्यक्ष विधि एक एनालॉग के साथ तुलना पर आधारित है, और इसे नेत्रहीन या सांख्यिकीय विश्लेषण का उपयोग करके किया जा सकता है।

लेकिन यह विधि रूसी कानून की शर्तों के तहत सूचनात्मक नहीं है, क्योंकि जबरन बिक्री में लेनदेन के बारे में जानकारी का खुलासा करना मना है, साथ ही साथ पूरा होने पर प्राप्त राशि भी।

एक अप्रत्यक्ष तरीका बाजार को ध्यान में रखते हुए लागत की गणना करना है।

इसमें तीन चरण शामिल हैं:

1. वस्तु के बाजार मूल्य का निर्धारण।
2. लेन-देन की तात्कालिकता के कारण उत्पन्न छूट की गणना।
3. परिसमापन मूल्य की प्रत्यक्ष गणना।

और परिसमापन के दौरान वस्तु के मूल्य की गणना करने के लिए, वे इसकी बिक्री से प्राप्त आय और इसके कार्यान्वयन से जुड़ी लागतों के बीच के अंतर की गणना करते हैं। लेकिन साथ ही, योग्य मूल्यांकनकर्ताओं की मदद लेना बेहतर है, क्योंकि उनके पास लेनदेन से प्राप्त आय का अधिक सटीक अनुमान देने के लिए व्यापक अनुभव और जानकारी है।

परिसमापन मूल्यांकन, क्या कठिनाइयाँ उत्पन्न हो सकती हैं

कभी-कभी जब कोई उद्यम टूट जाता है, तो यह निर्धारित करना काफी कठिन होता है कि उसकी संपत्ति का मूल्य कितना है। आप किन समस्याओं का सामना कर सकते हैं?

एक कानूनी इकाई को समाप्त करते समय अचल संपत्ति लेनदेन में मुख्य कठिनाई बिक्री के लिए सीमित समय है। लेन-देन का पंजीकरण और स्वामित्व का हस्तांतरण एक सरल और तेज़ प्रक्रिया नहीं है। और समय सीमा को पूरा करने के लिए, और इसके लिए आपको कम कीमतों का सहारा लेना होगा।

एक और कठिनाई यह है कि संभावित खरीदारों का चक्र काफी कम हो रहा है, और उनमें से सभी लेन-देन की शर्तों से परिचित नहीं हो सकते हैं, यह फिर से लेनदेन की क्षणभंगुरता के कारण है।
इसके अलावा, एक अस्थिर आर्थिक वातावरण में, खरीदारों की शोधन क्षमता में कमी के कारण, अचल संपत्ति के लिए आय की मात्रा को कम करना आवश्यक हो सकता है।

संकट में परिसमापन मूल्य मूल्यांकन

अस्थिर आर्थिक स्थिति लोगों के जीवन के सभी पहलुओं और उद्यम की गतिविधियों को प्रभावित करती है।यह संगठन के पुनर्गठन के दौरान संपत्ति के मूल्य के निर्धारण को भी महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित करता है। अर्थव्यवस्था में अस्थिरता के संकेतों में से एक नौकरियों की रिहाई है। सभी उद्योगों और व्यावसायिक क्षेत्रों को एक ही समय में नुकसान होता है, मुनाफा कम होता है, और कुछ ऐसी स्थिति का सामना नहीं करते हैं।

लेकिन इस स्थिति में सकारात्मक पहलू भी हैं।रियल एस्टेट सस्ता हो रहा है और आप इसे हासिल करना शुरू कर सकते हैं या इसमें पैसा निवेश कर सकते हैं। वस्तुओं के वास्तविक मूल्य को निर्धारित करने के लिए इसके लिए बाजार के विस्तृत विश्लेषण की आवश्यकता होती है। ऐसे समय में जब अर्थव्यवस्था स्थिर है, सभी अचल संपत्ति संपत्ति बाजार मूल्य पर बेची जाती है, लेकिन संकट में, आपको बाजार की स्थिति के अनुकूल होना पड़ता है।

यहां, निस्तारण मूल्य का उपयोग किया जाता है, अर्थात यह बाजार मूल्य है, विभिन्न कारकों पर छूट को ध्यान में रखते हुए जो इसे कमी की दिशा में प्रभावित करते हैं। जैसे-जैसे संकट बढ़ता है, आर्थिक और वित्तीय क्षेत्र में अस्थिरता के कारण ये सभी कारक अधिक प्रासंगिक हो जाते हैं।

उबार मूल्य और बाजार मूल्य के बीच का अंतर

इस प्रकार की कीमतों के बीच के अंतर को समझने से पहले, बाजार मूल्य को परिभाषित करना आवश्यक है।

बाजार कीमत- यह वह राशि है जो बाजार में किसी वस्तु के लिए खुली प्रतिस्पर्धा की स्थितियों में प्राप्त की जा सकती है, जब लेन-देन के लिए प्रत्येक पक्ष वस्तु के बारे में सभी उपलब्ध जानकारी को ध्यान में रखते हुए सचेत रूप से कार्य करता है, और बाहरी, असाधारण कारक वस्तु की कीमत को प्रभावित नहीं करते हैं।

साथ ही, यह सुनिश्चित करने के लिए बिक्री के लिए पर्याप्त समय है कि पर्याप्त संख्या में संभावित खरीदार लेन-देन की शर्तों से परिचित हो सकें। लेन-देन के विषय के बारे में सभी जानकारी अधिकतम रूप से उपलब्ध है, और प्रत्येक पक्ष आसानी से इसका उपयोग कर सकता है। उसी समय, लेन-देन की राशि दोनों पक्षों के लिए उपयुक्त है, खरीदार के लिए यह प्रस्तावित लोगों में से न्यूनतम है, और विक्रेता के लिए, इसके विपरीत, अधिकतम।

असाधारण कारकों को प्रभावित करने की अनुपस्थिति का अर्थ है कि विक्रेता और खरीदार दोनों बिना किसी दबाव के अपने हित में कार्य करते हैं। इसलिए, पूरा ऑपरेशन योजना के अनुसार, बिना जल्दबाजी के और काफी लंबे समय में होता है।

इस प्रकार की कीमतों के बीच यह मुख्य अंतर है।वास्तव में, परिसमापन लागत एक बाजार के बराबर है, लेकिन इसे नीचे की ओर प्रभावित करने वाले कारकों को ध्यान में रखते हुए। और मुख्य कारक वह समय सीमा है जिसके दौरान बिक्री करना आवश्यक है। यही है, परिसमापन शुल्क बाजार एक से अलग है कि यह तीसरे पक्ष के कारकों से प्रभावित नहीं है, और इसका आकार वर्तमान समय में बाजार की स्थिति के अनुसार निर्धारित किया गया है।

बाजार मूल्य से परिसमापन मूल्य में संक्रमण कैसे होता है

मूल्य की ये दो अवधारणाएं एक दूसरे के समानांतर मौजूद हैं, और परिसमापन मूल्य सीधे बाजार मूल्य पर निर्भर करता है। अचल संपत्ति मूल्यांकन की अप्रत्यक्ष पद्धति का उपयोग करते समय, अंतिम मूल्य गणना के लिए इस प्रकार की कीमतों की तुलना की जाती है। इस मामले में, लेनदेन की तात्कालिकता के लिए छूट की गणना की जाती है।

यह वस्तु के बाजार मूल्य के 50% तक पहुंच सकता है। छूट का आकार न केवल समय सीमा पर निर्भर करता है, यह बाजार की मांग, अर्थव्यवस्था की स्थिति और उद्यम की वित्तीय स्थिति से भी प्रभावित होता है। किसी विशिष्ट प्रकार की संपत्ति के लिए सबसे अनुकूलित मूल्य प्राप्त करने के लिए सभी संकेतकों का विस्तृत विश्लेषण करना महत्वपूर्ण है।

इस प्रकार, विभिन्न कारकों को ध्यान में रखते हुए, एक अप्रत्यक्ष विधि द्वारा कानूनी इकाई की संपत्ति का आकलन करते समय संक्रमण किया जाता है।

किसी संपत्ति का मूल्य आमतौर पर उसके बाजार मूल्य को संदर्भित करता है। हालांकि, अचल संपत्ति के अन्य प्रकार के मूल्य हैं, जो कभी-कभी इसके साथ एक विशेष लेनदेन को पूरा करने के लिए आवश्यक होते हैं। इसलिए, कई लेन-देन में आवास के बचाव मूल्य का उपयोग किया जाता है। बाजार से इसका क्या अंतर है? इसे किन स्थितियों में निर्धारित करना आवश्यक है?
MITs-Nedvizhimost कंपनी (MITs Group) की निदेशक इन्ना इग्नाटकिना कहती हैं, "बाजार मूल्य सबसे संभावित मूल्य है जिस पर निकट भविष्य में किसी संपत्ति को बेचा जा सकता है।" - बाजार मूल्य कई कारकों (परिवहन पहुंच, घर का प्रकार, फुटेज, आदि) पर निर्भर करता है। केवल एक पेशेवर मूल्यांकक या एक अनुभवी रियल एस्टेट एजेंट किसी संपत्ति के बाजार मूल्य को सबसे सटीक रूप से निर्धारित कर सकता है। अक्सर, घर विक्रेता, जो अचल संपत्ति बाजार में खराब रूप से उन्मुख होते हैं, बेची जा रही वस्तुओं के लिए कीमतें निर्धारित करते हैं, जो औसत बाजार संकेतकों से काफी भिन्न होते हैं। बेशक, हर कोई अपने अपार्टमेंट को अधिक कीमत पर बेचना चाहता है। हालाँकि, इसके विपरीत भी होता है। इस प्रकार, एक मालिक जो बिक्री के लिए आवास के जोखिम समय को कम करना चाहता है, वह बाजार मूल्य से कम कीमत निर्धारित कर सकता है। इस मामले में, हम संपत्ति के बचाव मूल्य के बारे में बात कर रहे हैं। एमआईसी-रियल एस्टेट कहते हैं, "दूसरे शब्दों में, निस्तारण मूल्य आवास का मूल्य है, जिसके लिए विक्रेता को सहमत होना होगा कि क्या उसे अपनी संपत्ति को जल्दी से बेचने की जरूरत है।" यह उल्लेखनीय है कि बंधक ऋण जारी करते समय, अधिकांश क्रेडिट संगठन न केवल बाजार मूल्य, बल्कि आवास के बचाव मूल्य को भी ध्यान में रखते हैं। यह मुख्य रूप से इसलिए किया जाता है ताकि उधारकर्ता द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में, कोलैटरल को बिना किसी देरी के बेचा जा सके। यदि बैंक बाजार मूल्य के करीब कीमत पर आवास को बाजार में रखता है, तो इससे वस्तु को बेचने की प्रक्रिया में देरी होगी। एक व्यक्ति के लिए जो अचल संपत्ति बाजार की स्थिति को अच्छी तरह से नहीं समझता है, उसके लिए बाजार मूल्य और उसके स्वामित्व वाले आवास के बचाव मूल्य दोनों को स्वतंत्र रूप से निर्धारित करना मुश्किल होगा। "व्यावहारिक रूप से आज हर रियल एस्टेट साइट में एक ऑनलाइन कैलकुलेटर है, जो उपयोगकर्ता द्वारा दर्ज किए गए डेटा का विश्लेषण करके, एक अपार्टमेंट की लागत निर्धारित करता है," इन्ना इग्नाटकिना कहते हैं। - हालांकि, आपको यह समझने की जरूरत है कि ऐसे कार्यक्रम कई मूल्य निर्धारण कारकों और बारीकियों को ध्यान में नहीं रखते हैं, और इसलिए वास्तविक मूल्य की गणना इस तरह से नहीं की जा सकती है। यह कुछ भी नहीं है कि अनुभवी मूल्यांकक और रीयलटर्स हमेशा संपत्ति में जाने की कोशिश करते हैं और आवास की सभी विशेषताओं को ध्यान में रखते हुए, परिवहन पहुंच से लेकर अपार्टमेंट में मरम्मत की गुणवत्ता तक, व्यक्तिगत रूप से इसका निरीक्षण करते हैं। इसलिए, एक गंभीर लेनदेन की तैयारी के दौरान, पेशेवरों से संपर्क करने की सिफारिश की जाती है"