¿Está prohibido o no remodelar un apartamento en casas de paneles y cuáles son las opciones típicas para redistribuir un pasillo, un baño y un baño? Reurbanización en una casa de paneles Proyecto de remodelación de un apartamento en una casa de paneles.
Los principales elementos portantes de las casas prefabricadas son las paredes, tanto exteriores como interiores, lo que dificulta la remodelación. En las casas de ladrillo y monolíticas, los elementos portantes son paredes exteriores, vigas transversales y columnas, por lo que cualquier cambio es mucho más cómodo y sencillo de realizar. Básicamente, la remodelación de un apartamento en una casa de paneles termina con la combinación de un inodoro con un baño, un cambio en el área del pasillo y otros trabajos menores.
El Decreto del Gobierno de Moscú de 25 de octubre de 2011 N 508-PP "Sobre la organización de la reconstrucción y (o) reurbanización de locales residenciales y no residenciales en edificios de apartamentos" simplificó ligeramente la tarea para los propietarios de apartamentos en casas de paneles. ofreciendo oportunidades de cambios en las instalaciones que no requieran coordinación. Los proyectos válidos se pueden encontrar en nuestro álbum según el número de modelo de su casa.
El costo de la reprogramación
El precio incluye:
- trabajo de diseño,
- todos los permisos,
- orden del organismo autorizado sobre la legalidad de la reurbanización,
- obtención de documentos BTI,
- obtener un pasaporte para un apartamento.
Trabajo de diseño
¿Qué ideas utilizan los propietarios de apartamentos?
Reurbanizar un baño en una casa de paneles no es lo único que se les ocurre a los propietarios de apartamentos. A menudo, se organizan vestidores en la habitación, la sala se combina con el corredor para aumentar el área del primero (en este caso, es necesaria la remodelación del corredor en la casa de paneles), se organiza un baño adicional. en el pasillo, despensa o recibidor.
Algunos propietarios de apartamentos prefieren combinar cocinas con salas de estar o simplemente colocar una puerta en la pared entre ellas. En este caso, no se pueden sacar los electrodomésticos de la cocina fuera de la zona de la cocina. Es importante comprender que algunos tipos de reurbanización no serán aprobados por la Inspección de Vivienda de Moscú. Por ejemplo, está estrictamente prohibido combinar una sala de estar con una cocina gasificada.
Remodelar la cocina es una de las actividades más difíciles en una casa de paneles. La reconstrucción debe realizarse de tal manera que los electrodomésticos de la cocina no se encuentren encima de las salas de estar de los vecinos de abajo.
Características de la reurbanización en casas de paneles.
El 99% de las casas en Moscú fueron diseñadas por MNIITEP, TsNIIEP y Mosproekt, por lo que es necesario solicitar permiso para afectar las estructuras de carga.
En algunas casas de paneles, hasta 2007, había lugares especiales en las paredes ("obleas") en los que se podían instalar aberturas. Para instalar aberturas en otros lugares, primero es necesario solicitar cálculos al instituto que realizó el diseño, y la abertura terminada debe reforzarse con estructuras metálicas.
Los bloques de alféizar de las ventanas en las casas de paneles se pueden desmantelar solo después de que se haya acordado la reurbanización, pero el alféizar de la puerta no se puede desmantelar, ya que el desmantelamiento puede provocar una violación de la rigidez del panel de cerramiento.
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Hay muchas características que deben tenerse en cuenta al remodelar apartamentos en casas de paneles. Si desea cambiar las instalaciones en un edificio nuevo, tendrá que empezar desde cero; para las casas estándar más antiguas, se ha desarrollado un álbum con las remodelaciones permitidas, del cual puede seleccionar un ejemplo y realizar todo el trabajo sin aprobación. A continuación encontrará ejemplos de casas con proyectos de remodelación.
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Asesoramos gratuitamente a todas las personas interesadas en coordinar la remodelación. Te diremos dónde ir, qué hacer. Le ayudaremos en las etapas en las que no pueda manejarlo usted mismo o decida ahorrar tiempo.
Muchos ciudadanos no saben si se puede realizar una remodelación en una casa de paneles.
¡Recordar! Cambiar el diseño del apartamento en casas de paneles. permitido, pero con consentimiento autoridades relevantes.
Con permisos, se pueden realizar las siguientes acciones de reurbanización:
- Traslado de paredes, tabiques.
- Demolición de muros, tabiques.
- Ampliación de la parte residencial por zona de almacenamiento, pasillo, etc.
- Organización de puertas.
- Colocación de aberturas.
- Organización de una cocina adicional, baño.
Hay una cierta lista de obras cuando está prohibida la reurbanización en una casa de paneles:
- deteriorar o destruir la estructura de los muros de carga;
- dañar la fachada;
- empeorar las condiciones de vida de los propietarios o de sus vecinos;
- inconsistente con todos los propietarios (si el objeto es propiedad conjunta de varias personas);
- producido en edificios para demolición (si la demolición está prevista dentro de 3 años), etc.;
Coordinación
Una gran cantidad de muros de carga en las casas de paneles limita significativamente las posibilidades de reparación con traslado o demolición de muros. Reurbanización de un apartamento en una casa de paneles. debe ser legalizado.
inconsistente transformación de vivienda dará lugar a las siguientes consecuencias:
- Violación de la "pureza" legal objeto inmobiliario.
- Puede haber situaciones de conflicto con la Oficina de Vivienda, vecinos, etc. Como resultado, el propietario puede estar expuesto a multa o demandado.
¿Es posible remodelar una casa de paneles sin permiso? Sí, pero en ese caso tu remake. será ilegal. Y si quieres es muy difícil.
Procedimiento de aprobación
La remodelación en casas de paneles y el proceso de su coordinación cuando afecta a estructuras portantes consta de los siguientes pasos, generalmente aceptados para todas las viviendas de este tipo:
También recomendamos mirar las casas de la serie 504: Khrushchev, KOPE. Las opciones del proyecto están disponibles en el enlace.
¿Por qué no todo el mundo puede permitirse el lujo de ampliar el balcón de la planta baja? Lea cuánto cuesta agregar un balcón.
Opciones de reurbanización
Muy a menudo, los residentes deciden rehacer las siguientes habitaciones:
Ejemplos de proyectos
A continuación puede descargar y ver ejemplos reales de proyectos de remodelación de casas de paneles.
En el territorio de la antigua Unión Soviética, la mayor parte del parque de viviendas se construyó hace 4 o 5 décadas. Los proyectos típicos de esa época se llamaron "Khrushchev", el gobierno se fijó como objetivo proporcionar vivienda a la creciente población del país. Los requisitos para la comodidad de la vivienda eran bajos, por lo que todas las estructuras tenían muchas particiones en el interior, lo que significa que las habitaciones en ellas son pequeñas.
De acuerdo con los requisitos de diseño moderno, estos apartamentos necesitan una remodelación para ampliar el espacio habitable. Los "Khrushchevs" incluyen casas de ladrillo y casas de bloques de 4 o más pisos.
¡Queridos lectores! El artículo habla de formas típicas de resolver problemas legales, pero cada caso es individual. Si quieres saber como resuelve exactamente tu problema- póngase en contacto con un asesor:
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Posteriormente se construyeron muchas casas de paneles con diseños mejorados. Por lo tanto, hoy en día en Rusia, un número bastante grande de familias vive en casas de paneles, muchas de ellas ya han dado a las instalaciones un aspecto moderno, otras solo están planeando. Independientemente de cuántas habitaciones tenga el apartamento, el local se puede reconstruir.
La reurbanización más popular es la de una casa de paneles de dos habitaciones, porque estos apartamentos son los más líquidos en el mercado inmobiliario. Las estructuras de paneles tienen sus propias características, la demolición de tabiques, la unificación de habitaciones dentro de un apartamento y otros cambios deben realizarse de acuerdo con un plan previamente preparado.
Si el propietario ha llevado a cabo una remodelación ilegal sin tener idea de cómo reconstruir la vivienda, corre el riesgo no sólo de pagar una multa, sino también de terminar ante los tribunales. También es difícil vender un apartamento de este tipo, se revelarán cambios no legalizados y la Inspección de Vivienda lo obligará a pasar por el procedimiento de legalización.
Si el propietario encuentra compradores que estén dispuestos a comprar una vivienda y luego legitimar la reurbanización por su cuenta, tendrá que reducir el costo del apartamento. La reconstrucción del local es una remodelación, lo que significa que implica un cambio en el plan original, esto debe indicarse al final de la reparación en la documentación técnica.
Se puede hacer
El propietario de una vivienda ubicada en una casa de paneles debe saber si se puede realizar una reurbanización y qué cambios se le aplican.
El Código de Vivienda contiene una lista de obras que se pueden realizar, por ejemplo, el propietario tiene derecho a:
- demoler y mover tabiques entre habitaciones y paredes, si no son portantes;
- ampliar la superficie habitable con un pasillo, una logia y una despensa;
- equipar puertas nuevas, pero no en muros de carga;
- ampliar el área del baño y el aseo a expensas de locales no residenciales;
- combinar un baño;
- , pero para ello necesitarás primero realizar otras acciones;
- transferir estructuras de ingeniería;
- organizar otra cocina y baño en el apartamento, pero no encima ni debajo de la sala de estar de los vecinos;
- combinar dos apartamentos adyacentes;
- otro.
En ocasiones es posible realizar reformas complejas que afecten a muros de carga, pero para ello será necesario elaborar una memoria técnica del proyecto. La reconstrucción se diferencia de las reparaciones importantes, cuando los propietarios quieren pegar papel tapiz, reemplazar ventanas y puertas, comunicaciones, equipar muebles empotrados y acristalar el balcón.
Para la conversión no se requiere ningún acuerdo con las autoridades reguladoras. En algunos casos, el proyecto no puede ser aprobado por la Inspección de Vivienda, porque el deseo de los propietarios no cumple con los estándares de vivienda, y si el propietario ya ha realizado cambios no autorizados, se le pedirá que devuelva las instalaciones a su apariencia original.
Está prohibido realizar trabajos que:
- se llevan a cabo sin acuerdo con otros propietarios del local o inquilinos de la vivienda, residentes de la casa, cuando las reparaciones deban afectar la propiedad común de la casa;
- afectar las estructuras generales de ingeniería de la construcción, lo que constituye una violación de los derechos de otros residentes;
- empeorar las condiciones de vida;
- violar la resistencia de las estructuras de carga y, como resultado, de todo el edificio;
- organizados en viviendas pertenecientes a edificios ruinosos que serán demolidos en los próximos 3 años;
- combine la cocina, donde se encuentra la estufa de gas, con la sala de estar o cuartos "húmedos" ();
- otro.
lado legal
Sin embargo, si el propietario llevó a cabo la remodelación sin afectar los muros de carga, no violó otros códigos de vivienda y construcción, entonces es posible realizar cambios. Para comodidad de los propietarios de "Khrushchev", que se encuentran en casas de paneles y otros, se desarrolló la Inspección de Vivienda.
Se pueden encontrar catálogos de proyectos especiales en todas las regiones del país, fueron desarrollados específicamente para apartamentos que se pueden encontrar en una localidad en particular. En los proyectos trabajaron especialistas, por lo que los propietarios no pueden gastar dinero en la creación de un proyecto individual, sino utilizar uno típico.
Hoy en día, por ejemplo, es popular la remodelación de una casa de paneles de tres habitaciones, que puede:
- no afecta las estructuras de soporte, se llama simple (catálogo A);
- Afecta a muros de carga (disposición de nichos, vanos, demolición parcial o total), se denomina complejo (catálogo B).
Los propietarios de apartamentos ubicados en casas de paneles ubicadas en el territorio de Moscú pueden elegir un proyecto de reurbanización estándar en el sitio web de la Inspección de Vivienda de Moscú y luego solicitar un permiso con documentos (dicho proyecto ya no tendrá que ser aprobado, por lo que tomará menos tiempo obtener un permiso)
Según el catálogo A, por ejemplo, puedes elegir un proyecto que te permitirá combinar un baño y un aseo, así como ampliar el baño gracias al hall de entrada, a cuya zona puedes trasladar equipo de plomería.
Según el catálogo B, puede elegir un proyecto gratuito que le permitirá realizar una remodelación donde se verán afectadas las estructuras de soporte. Pero primero el propietario deberá invitar a un especialista de la Inspección de Vivienda, que examinará las viviendas de los vecinos situadas arriba y abajo. No deberían tener cambios que afectaran las estructuras de soporte.
Los propietarios de apartamentos en Moscú, por ejemplo, que deseen encargar un proyecto individual, pueden ponerse en contacto con una organización de diseño privada o con MNIITEP, un departamento especial del BTI o el departamento de arquitectura del distrito.
Por lo tanto, cuando se apruebe el proyecto, la reurbanización se considerará legal.
La escala de la remodelación en una casa de paneles.
Los apartamentos en casas de paneles suelen tener de 1 a 4 habitaciones. Por ley, incluso está permitido combinar dos o tres de estos, que estén ubicados uno al lado del otro en el mismo piso o adyacentes. Por ejemplo, 1 y 4 habitaciones combinadas en un apartamento tendrán un área perfecta para una familia numerosa.
Otra opción es combinar dos apartamentos adyacentes de dos habitaciones. Puede combinar tres habitaciones de una habitación o de una habitación y tres habitaciones. En cualquier caso, esto aumentará significativamente la superficie del nuevo local. Si un ciudadano posee un solo apartamento, también se puede replanificar, el propietario elige el proyecto a su discreción.
En todo caso, será necesario disponer que:
- cada salón tenía al menos 1 ventana;
- calentado;
- tenía una entrada separada;
- su superficie no era inferior a 8 metros cuadrados. metro.
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| 4 habitaciones |
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Trámites generales
El orden, independientemente de si se trata de una casa de paneles, ladrillos o bloques, es el mismo.
Él sugiere:
- Obtención de pasaporte técnico en el BTI.
- Llamando a un técnico a la instalación, quien deberá confirmar que aún no se ha realizado la reconstrucción en el local.
- Orden de un proyecto individual. Un propietario que no quiera gastar dinero en el desarrollo de un proyecto puede considerar opciones típicas.
- Recopilar los documentos necesarios y presentarlos a la Inspección de Vivienda para su aprobación.
- Obtención de permiso para realizar reurbanizaciones y un diario con una lista de trabajos de reparación.
- Realizar reparaciones dentro del año máximo para el que se expide el permiso. Si el propietario no cumple con el plazo, podrá renovar el permiso mensualmente.
- Una llamada de la Inspección de Vivienda del comité de selección. Los especialistas deberán cotejar los cambios realizados en el local con la lista de reparaciones indicada en el diario emitido con el permiso. Una vez finalizada la reconstrucción del local, la comisión emite un certificado de aceptación. Si se realizaron cambios ocultos, entonces para cada acción el contratista tuvo que redactar un acta, los documentos también están firmados por la comisión.
- Obtención de un nuevo certificado de registro de un apartamento en el BTI previa presentación de un acta de finalización de la reconstrucción.
Opciones relacionadas
Cada apartamento tiene habitaciones que se denominan residenciales y no residenciales. Por ley, algunos de ellos pueden unirse entre sí para ampliar el espacio habitable, mientras que otros no.
La mayoría de las veces, los propietarios reconstruyen las habitaciones "húmedas" (baño y aseo), la cocina, el balcón y el pasillo. Pero la reconstrucción de estos locales no residenciales debe realizarse de acuerdo con las normas de vivienda.
| Baño |
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| Baño |
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| baño |
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| Cocina | Para ampliar la cocina, donde se ubica la estufa de gas, es necesario utilizar la despensa o parte del pasillo. Para combinarlo con un salón contiguo existen dos opciones:
Si, por ejemplo, la cocina limita con la habitación con una partición en la que se encuentra el sistema de ventilación o calefacción, no se puede aprobar el proyecto combinado. También existe una restricción para los apartamentos de una habitación. Si conecta una habitación individual, un pasillo y una cocina sin particiones falsas adicionales ni aberturas corredizas, la habitación no será residencial, lo que no corresponde a su estado. La solución perfecta al problema es la barra del bar. |
| Balcón |
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| Corredor | En las casas de paneles, especialmente en los apartamentos de 4 habitaciones, el pasillo es grande y poco funcional. Por tanto, gracias a ello se puede ampliar la superficie habitable, así como la cocina, el baño y el aseo. Gracias a ello se puede equipar un gran vestidor. En otro caso, si es pequeño, entonces por la despensa o parte del salón, puedes hacerlo grande. |
Características de la pared
Los muros de carga de las casas prefabricadas tienen un espesor de 12 a 14 cm y no sólo son exteriores, sino que también pueden ser interiores. Por lo tanto, antes de preparar un proyecto de remodelación, se recomienda medir todas las particiones.
Puede resultar que no se pueda demoler ni un solo tabique. Algunas casas de paneles están equipadas solo con muros de carga, lo que no ocurre en las casas de ladrillo o monolíticas, donde casi todas las paredes interiores no son portantes.
En algunos casos, si resulta que no se puede demoler más de una partición en el apartamento, solo se le permitirá equipar una puerta adicional.
Al definir las paredes de un apartamento por su cuenta, es necesario tener en cuenta que en las casas de paneles los portadores son:
- siempre externo;
- están ubicados hacia la escalera;
- si están dentro del apartamento, se dirigen hacia el vecino.
Matices de la serie.
Hay muchas opciones para remodelar un apartamento en una casa de paneles, y la mayoría de ellas están destinadas a ampliar los espacios reducidos: la cocina, el baño y el inodoro.
Si tiene la intención de realizar cambios menores, por ejemplo, mover una abertura en una partición de placas de yeso, puede acordar usted mismo la remodelación de su apartamento de paneles. Sin embargo, en la mayoría de los casos se prevén transformaciones complejas que afectan a las estructuras de capital. Esto se debe al hecho de que en la mayoría de las casas de paneles de serie estándar, la mayoría de las paredes interiores son de carga.
Para comprender qué se puede y qué no se puede hacer con una reurbanización compleja de un apartamento en una casa de paneles en particular, necesitará una opinión técnica sobre la posibilidad de reurbanización. Sobre la base de este documento, se elabora un proyecto para la remodelación de un apartamento en una casa de paneles.
La posibilidad de remodelar un apartamento en una casa de paneles con estructuras portantes afectadas depende del estado del edificio en sí, sus sistemas de ingeniería, así como de la presencia de remodelaciones por parte de los vecinos.
Por ejemplo, no podrá cambiar el diseño con una abertura en el muro de carga si se planea una revisión importante en la casa o si ya se ha realizado una abertura similar en los vecinos superiores / inferiores.
Reurbanización del corredor en una casa de paneles.
Al remodelar un apartamento en una casa de paneles, el corredor a menudo se ve afectado. Intentan deshacerse de él ampliando el baño o combinándolo con la sala de estar.
Muy a menudo, el corredor, por el contrario, se expande a expensas de las viviendas adyacentes hasta convertirse en una zona de entrada completa. Esta opción de remodelación del corredor en un apartamento de una casa de paneles permite equipar un vestidor elegante y moderno.
Remodelación de la cocina en una casa de paneles.
Si desea realizar una opción bastante popular de remodelación en su apartamento de paneles: combinar una cocina y una habitación, antes de comenzar a trabajar, debe consultar con especialistas de la organización de diseño sobre la posibilidad de combinar las instalaciones.
Si la pared entre las habitaciones resulta ser de carga, entonces habrá que abandonar su demolición completa, aunque las ventajas de tal remodelación en un apartamento típico de una casa de paneles son obvias. Pero todas las posibilidades que ofrece la combinación de cocina y habitación solo se pueden aprovechar si están separadas por un tabique que no soporta carga.
Sin embargo, si la pared resulta ser portadora, entonces, bajo ciertas condiciones, solo será posible organizar una puerta, y solo con la condición de fortalecerla con la ayuda de estructuras metálicas.
La Inspección de Vivienda no dará permiso para remodelar la cocina en una casa de paneles, incluso si se trata de un apartamento de una habitación. Esta restricción se aplica no solo a los apartamentos en casas de paneles, sino también a cualquier otro, ya que la sala de estar resultante de la combinación de locales tendrá la condición de local no residencial, lo que significa que todo el apartamento se considerará no residencial. .
También surgirán dificultades si hay una estufa de gas en la cocina. Tendrá que cambiar la estufa de gas por una eléctrica o instalar una puerta o una partición adicional que separe formalmente la cocina y las habitaciones.
Remodelación del baño y aseo en una casa de paneles.
Combinar un baño y un inodoro también es una opción de remodelación bastante común en una casa de paneles. . Al organizar un baño combinado, los cambios a veces no solo afectan a las paredes.
Para un uso más racional de su área, es necesario reorganizar las tuberías o reemplazar la bañera por una cabina de ducha.
La coordinación de dicha remodelación sin afectar las estructuras de soporte generalmente se realiza de forma simplificada, sin el desarrollo de la documentación del proyecto.
Una opción más compleja es la remodelación de la casa de baños y el baño con la ampliación del espacio resultante gracias al pasillo adyacente. En este caso, la elaboración de la documentación del proyecto es obligatoria debido a la necesidad de colocar un revestimiento impermeabilizante, lo que implica cambiar la estructura del piso.
Un ejemplo de reurbanización. dos habitaciones apartamento panel
El proyecto de remodelación de un baño y un baño en una casa de paneles de la serie P-3:
proyecto de reurbanización en una casa de paneles
Entonces, la mayoría de las reurbanizaciones en casas tipo panel, debido a las características de diseño de los edificios, requieren el desarrollo de documentación de diseño con una opinión técnica.
A menudo hay situaciones en las que un propietario recurre a un diseñador para desarrollar un proyecto para su apartamento, él prepara una opción que tiene en cuenta todos los deseos del cliente, pero en el futuro los intentos de coordinarlo están condenados al fracaso. ¿Por qué está pasando esto?
El hecho es que solo los proyectos desarrollados por el instituto de diseño-autor de la casa u organizaciones comerciales con la aprobación de la SRO tienen fuerza legal. La organización que usted haya elegido, basándose en un estudio técnico y cálculos de ingeniería de acuerdo con la normativa vigente, desarrollará dicho proyecto de remodelación, que luego podrá acordarse fácilmente en la inspección de la vivienda.
Coordinación de remodelación de un apartamento en una casa de paneles.
Puede acordar usted mismo la remodelación de una casa panel o puede ponerse en contacto con organizaciones intermediarias. Por regla general, las obras de reurbanización sencillas que no afecten a los muros de carga ni a los servicios públicos se pueden acordar mediante notificación, con un número mínimo de permisos y documentos. Por lo general, estas aprobaciones se realizan en un período de tiempo bastante corto (1-2 meses).
Pero si no tiene tiempo ni paciencia para la autoaprobación (recopilación de documentos, revisión de instancias o su remodelación requiere el desarrollo de un proyecto de remodelación con especificaciones técnicas), entonces la mejor solución sería ponerse en contacto con intermediarios.
Al elegir una organización adecuada, preste atención, en primer lugar, a su experiencia en este campo, a las reseñas de clientes que ya han utilizado este servicio.
La experiencia muestra que al coordinar reurbanizaciones complejas para un proyecto en una casa de paneles, contactar a intermediarios le permite obtener permisos en el menor tiempo posible y, a veces, incluso ahorrar dinero en la etapa de preparación para el trabajo.