Какие риски при покупке квартиры возникают у Покупателя? Как их снизить, а лучше бы вообще с ними не сталкиваться?

Мы вынуждены сразу огорчить некоторых оптимистов – полностью избежать рисков в сделке купли-продажи квартиры еще никому не удавалось. Оно и понятно, ведь на первичном рынке всегда есть шанс, что новостройка может быть не достроена . А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить совершенную сделку, такое право ей дает закон. А значит, риск есть всегда . Но далеко не каждое оспаривание ведет к .

Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности , которое он приобрел в результате сделки купли-продажи. Именно эта возможность потерять свое право и пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но эта возможность (или вероятность ) вполне поддается оценке и контролю.

Чтобы снизить риски, возникающие при покупке квартиры, их нужно, как минимум, знать . Как максимум – уметь оценивать (или измерять ).

Под знанием рисков подразумевается наше понимание, что конкретно может нам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается наше решение — стоит ли принимать риск (идти на него ) или нет. А это как раз и зависит от нашего знания этих самых рисков и понимания , как от них защищаться.

Именно для этих целей и разработана наша Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для Продавцов и Покупателей квартир (интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне ).

Что касается Продавца, то у него забота одна – , а этот вопрос уже давно и вполне безопасно решается на рынке недвижимости (как именно – см. по ссылке ). Поэтому все риски Продавца при продаже квартиры , устраняются всего лишь грамотной подготовкой взаиморасчетов.

Другое дело – Покупатель! Риски Покупателя в сделке несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки , так и при покупке квартиры на вторичном рынке . Чтобы право собственности , за которое Покупатель отдал деньги, не оказалось ограниченным, аннулированным, или вовсе не оформленным (как в новостройке, например ), ему следует знать те моменты, в которых такая опасность существует. Эти моменты описаны в нашей ИНСТРУКЦИИ . Там же указано, какие действия надо предпринять для устранения опасных ситуаций.

Ниже приведен перечень типовых рисков , которым подвергается Покупатель при покупке квартиры на и на рынках городского жилья. Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике.

Типовые риски покупки квартиры в новостройке

Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки ) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика. Если доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.

Но так как идеалов в природе не бывает, и с девелоперской компанией всякое может случиться, то риски покупки квартиры в новостройке все же присутствуют:

• «Долгострой» или «недострой» . Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время. Связано это, как правило, с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика.
• Банкротство Девелопера/Застройщика . Признание компанией невозможности выполнить свои обязательства перед дольщиками/соинвесторами. Хотя это не «конец света» – часто бывает, что недостроенный объект вместе с долгами Девелопера перед дольщиками, забирает другой Девелопер , и достраивает дом до конца. Кроме того, государство позаботилось о создании специального как раз на такой случай (подробнее – по ссылке ).
• «Двойные продажи» . Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным Покупателям (этот риск исключается при покупке новостройки по ).
• «Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение Девелоперами в обход федерального закона , что существенно ограничивает права Покупателя в части требования оплаченной им квартиры. Этот риск устраняется при покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ) .
• Уступка несуществующих прав . Неисполнение своих обязательств подрядчиком или соинвестором строительства, который продает квартиру в строящемся доме по (необходимо проверять основания для уступки – см. по ссылке ).
• Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту, реальному качеству строительства. Дольщику здесь следует знать, (см. по ссылке ). А обнаруженные дефекты и недоделки дольщик имеет право предъявить Застройщику и потребовать их устранения, в соответствии с ФЗ-214.

Все эти риски зависят от стиля работы (деловой репутации ) и административно-финансовых возможностей девелоперской компании. Поэтому грамотный выбор Застройщика – это и есть основной путь снижения рисков покупки новостройки .

Как выбирать Застройщика , где и какую информацию о нем собирать – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – .

Помимо этого, на «первичке» существуют, т.н. системные риски . Это риски, которые не зависят от добросовестности Застройщика , а являются отражением текущей экономической ситуации в отрасли или в экономике всей страны (например, кризис, аналогичный 2008 году, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ, и т.п. ). Тут уже никуда не денешься – приходится смириться с тем, что такие неприятности иногда случаются, но эти риски смягчаются тем, что государство всегда (хоть и медленно ) стремится поддержать дольщиков первичного рынка жилья.

Типовые риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Абсолютное большинство рисков вторичного рынка жилья для Покупателя квартиры сводятся к одному – возможному по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона.

Причин этому может быть множество. Основные группы рисков покупки квартиры на вторичном рынке перечислены ниже (с подробностями по ссылкам ):

• Нарушение прав (в т.ч. детей, которые только прописаны в квартире и не являются ее собственниками ), нарушение правил .
• Нарушения прав (как по завещанию, так и по закону ).
• Нарушение прав так называемых , в т.ч. отсутствие супруги Продавца, получателя ренты или залогодержателя.
• Нарушение (при покупке комнат или долей квартир ).
• либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки (со стороны Продавца ).
• Нарушения, допущенные при (в т.ч. права тех, кто отказался от приватизации ).
• Умышленный обман Покупателя Продавцом, в т.ч. продажа квартиры по поддельным документам (см. ).
• Нарушение прав предыдущих собственников квартиры (если квартира ).
• и другие случаи, делающие или .

По любому из этих оснований Покупатель может лишиться приобретенного . Правда, это может произойти только по решению суда , а значит, Покупатель всегда имеет возможность защищать свое право.

Кроме того, на «вторичке» (в отличие от «первички» ) еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с (правом проживания в квартире ). То есть Покупатель, в результате судебного спора, может не лишиться своего права собственности , но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире.

Как распознавать такого рода риски и как защищаться от них – последовательно рассказано в нашей Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для покупки и продажи квартиры .

Вообще, с точки зрения покупки квартиры, количество рисков для Покупателя на «первичке» значительно ниже, чем на «вторичке» , но основной риск «первички» (недострой дома и банкротство Застройщика ) слабо поддается контролю. Например, для рядового Покупателя не представляется возможным предсказать, как поведет себя руководство компании-застройщика в будущем, в т.ч. при возникновении финансовых или административных проблем. Можно только прогнозировать вероятность его действий – будет ли оно изо всех сил стараться выполнить свои обязательства, или быстро схлопнется и исчезнет, оставив дольщиков с носом.

Поэтому снижение рисков покупки новостройки – это, прежде всего, ответственный . Остальные риски «первички» , по сути, являются производными от главного.

А с введением в действие единого и специальных , риски «первички» сводятся к минимально возможному уровню.

С покупкой квартиры на вторичном рынке ситуация обратная. Количество рисков на «вторичке» гораздо выше, но они больше поддаются анализу и контролю. Все дело в том, что здесь Покупатель приобретает право собственности сразу (!), в отличие от «первички» , где деньги инвестируются в будущий результат. И это право собственности на квартиру может быть обусловлено не только большим количеством оснований (в отличие от новостройки ), но и самих субъектов права (владельцев и пользователей квартиры ) может быть несколько, причем, не всегда явно обозначенных в титульных документах.

Поэтому снижение рисков на вторичном рынке – это тщательный

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

Именно покупатель является наиболее уязвимой стороной при заключении и исполнении , поскольку, при исполнении своей обязанности по оплате товара, он передает продавцу значительную сумму денежных средств, а рассчитывать на возврат денег, в случае если не все пошло гладко, рассчитывать намного сложнее, чем на возврат недвижимости.

Рассмотрим основные риски покупателя в сделках купли-продажи недвижимости ).

1) Риск признания сделки незаключенной

В случае признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным, возврат уплаченных покупателем денег будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении. Как мы уже сказали выше, фактическое истребование денег покупателем по незаключенному договору может оказаться весьма затруднительным. Итак, как следует из ст. 432 ГК РФ, договор будет считаться заключенным, если между продавцом и покупателем, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору продажи недвижимости ГК РФ относит к существенным условиям:а) предмет (ст. 554 ГК РФ), в том числе: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; б) цена (ст. 555 ГК РФ). При описании недвижимого имущества следует максимально подробно указать его идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, поскольку прямое указание закона на то, какие именно данные в отношении приобретаемого объекта должны обязательно содержаться в договоре, отсутствует.

Будет ли считаться заключенным договор, в котором, к примеру, отсутствует указание на этажность объекта, при условии, что указаны все остальные данные, позволяющие идентифицировать объект? А договор, в котором отсутствует указание на литеру здания? Судебная практика по подобным спорам противоречива, в связи с чем рекомендуем максимально подробно описывать объект недвижимости. Применительно к указанию цены недвижимого имущества, высокий риск для покупателя представляет указание цены объекта, не соответствующей реальной. Причиной занижения цены часто является желание «оптимизировать» .

При этом надо понимать, что в случаях признания договора незаключенным, недействительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их будет весьма затруднительно.

2) Риск признания сделки недействительной

Тут возможен целый спектр оснований и ситуаций. Напомним, что недействительной является любая сделка, которая противоречит требованиям закона. Прежде всего, во избежание риска признания сделки недействительной, следует тщательно проверить полномочия продавца\представителя продавца на совершение сделки. Если продавцом является физическое лицо, получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу недвижимости, либо оформить заявление о том, что объект недвижимости приобретался продавцом не в браке. Нередкими являются ситуации, когда брак давно расторгнут, раздел имущества произведен не был.

При приобретении такой недвижимости, несмотря на то, что после расторжения брака прошел длительный срок, настоятельно рекомендуем затребовать согласие бывшего супруга, либо отказаться от приобретения такого объекта вовсе.Если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Учитываем, что крупная сделка требует предварительного одобрения уполномоченным органом продавца. Кроме того, уставом могут быть предусмотрены случаи, когда совершение сделок определенного вида, либо превышающих определенную сумму, также должны быть предварительно одобрены уполномоченными органами компании.

3) Риск истребования имущества

Недействительной может быть признана не только сама сделка продажи недвижимости, но и любая из сделок, на основании которых возникло право каждого предшествующего продавца, а также акт государственного или муниципального органа. В определенном смысле покупателя защищают сроки исковой давности. Однако, не будем их считать панацеей от всех бед. Отсчет срока исковой давности начинается с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Зачастую это не позволяет применить в качестве средства защиты исковую давность. Закон не позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя (т.е. такого покупателя, который не знал и не мог знать об отсутствии у продавца недвижимости права на отчуждение имущества), если имущество приобретено покупателем возмездно, за исключением случаев, когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли.

В качестве иллюстрации ситуации истребования недвижимости у добросовестного приобретателя приведем следующий пример. После смерти собственника недвижимость была продана по поддельной доверенности одним из наследников. Впоследствии объект неоднократно перепродавался, в результате чего собственником стало другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов. Другой наследник узнал о продаже квартиры спустя несколько лет и предъявил иск к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения. Иск был удовлетворен, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

4) Риск неисполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества

Передача объекта производится по передаточному акту или иному документу о передаче (таким документом часто выступает сам договор, в который включается условие, что одновременно он выполняет функции передаточного акта). В случае неисполнения обязательства по передаче покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее себе на предусмотренных договором условиях. Однако, по положениям ГК, это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать недвижимость покупатель вправе потребовать возмещения убытков.

5) Риск приобретения имущества, обремененного правами третьих лиц

Переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения договоров аренды, заключенных в отношении продаваемого объекта. Соответственно, покупатель может оказаться в ситуации, когда приобретенная недвижимость обременена действующими договорами аренды, по условиям которых арендодатель лишен возможности одностороннего внесудебного расторжения договора, а ставка арендной платы значительно ниже рыночной.

С целью минимизации указанных рисков следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту (а для жилой недвижимости - также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта. Сюда же примыкает риск возможного ареста объекта судом, судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

Способы минимизации риска те же - запрос выписки из ЕГРП датой, максимально приближенной к дате сделки, а также включение в договор соответствующих гарантий продавца.

p.s. Мы остановились на основных, наиболее распространенных и «опасных» для покупателя рисках. Увы, данный перечень является открытым - покупателя недвижимости подстерегает немалое количество иных опасностей. Вот некоторые из них:

а) риск приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками;

б) риск уклонения продавца от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

в) риск приостановления, отказа в государственной регистрации перехода права собственности по различным причинам (зачастую для устранения замечаний, предъявленных регистрирующим органом требуется участие продавца, либо его уполномоченного представителя, и отсутствие такового в «зоне досягаемости», его неконтактность либо нежелание оказать содействие может существенно осложнить жизнь покупателя, заинтересованного в скорейшей регистрации своего права);

г) риск попадания приобретаемой недвижимости в наследственную массу в случае смерти продавца до государственной регистрации перехода права собственности;

д) риски, связанные с необходимостью «узаконивания» неоформленных прежним собственником (собственниками) перепланировок (юридические, финансовые, временные, риски привлечения к административной и иным видам ответственности); б) использование сделок под условием, допустим, когда передача денежных средств осуществляется только при условии представления документов о согласовании ранее сделанной и обнаруженной перепланировки;

в) включение условий, связанных с гарантиями и заверениями.

Галина Короткевич

Партнер, юрист-аналитик. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда

При покупке квартиры на вторичном рынке жилья покупатель всегда сталкивается с необходимостью выявления юридических рисков, существующих при покупке того или иного объекта.

Самый распространенный юридический риск покупателя квартиры на вторичном рынке: риск признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.

При этом, причины и основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной могут быть самими разными.

Распоряжение квартирой без согласия участников общей собственности (если квартира находится в общей собственности);

Незаконное получение наследства;

Признание недействительной сделки по приватизации квартиры;

Продажа принадлежащей несовершеннолетнему лиц квартиры без согласия органа опеки и попечительства и т.п.

С целью выявления юридических рисков при покупке квартиры, а также с целью их исключения и минимизации, необходимо провести юридическую экспертизу сделки с квартирой, проверив .

Прежде всего, нужно проверить принадлежит ли квартира лицу, которое декларирует себя ее собственником. Для этого нужно проверить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость , сверив ее с паспортом собственника квартиры. Затем, нужно проверить по выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость наличие обременений квартиры правами третьих лиц (залог, наем, безвозмездное пользование т.д.). Также проверить, не арестована ли квартира.

Если сведения о квартире в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют, значит, после приватизации с квартирой никаких сделок не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с объектом недвижимости вносятся в ЕГРП с 31.01.1998 (п. 6 ст. 33 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ), поэтому сведения о сделках с объектом недвижимости до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган.

В этом случае при продаже квартиры в Единый государственный реестр прав на недвижимость сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю квартиры.

Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество можно заказать как на бумаге (в соответствующем территориальном управлении Росреестра, так и получить ее в электронной форме на сайте Росреестра).

Также проверить по выписке из домовой книги кто проживает в квартире. Есть ли несовершеннолетние лица, получить от продавца (желательно в письменном виде) информацию о том, зарегистрированы ли в квартире лица, осужденные к лишению свободы, признанные недееспособными (ограниченно дееспособными), безвестно отсутствующими или служащие в армии по призыву. Если в квартире имеются такие лица, то покупка такой квартиры несет для покупателя повышенный риск. Нужно исследовать ситуацию досконально. В этом поможет сервис www.riskover.ru

Также необходимо проверить соответствие закону правовых оснований приобретения квартиры ее текущим собственником (эти основания указаны в свидетельстве о праве собственности на квартиру).

Перечень необходимых для выявления юридических рисков документов имеется на сайте www.riskover.ru , предназначенном для проведения юридической экспертизы сделки с квартирой.

На этом сайте вы можете провести полноценную юридическую экспертизу документов по сделке с квартирой, выявить все имеющиеся при покупке или найме квартиры юридические риски, а также понять какие документы должны быть дополнительно представлены продавцом квартиры.

Необходимо особенно осторожно относится к покупке квартиры, влекущей повышенные риски для покупателя:

Покупка квартиры, продажа которой осуществляется представителем продавца по доверенности,

Покупка квартиры, продажа которой осуществляется пожилыми людьми, дееспособность которых вызывает сомнения,

Покупка квартиры, продажа которой осуществляется опекунами несовершеннолетних лиц, либо лиц, признанных недееспособными,

Покупка квартиры, полученной по наследству;

Покупка квартиры, которая перепродавалась несколько раз за сравнительно небольшой период времени;

Покупка приватизированной квартиры, если имеются лица, отказавшиеся от приватизации (особенно, если в квартире на момент приватизации жили несовершеннолетние, на которых квартира приватизирована не была).

Необходимо обратить внимание на давность сделок, на основании которых квартира была приобретена ее текущим собственником, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).

При наличии судебных споров в отношении квартиры покупателю нужно дождаться их окончания и вступления решения суда в законную силу (крайне желательно дождаться также истечения срока для обжалования решения, вступившего в законную силу).

Вторичное жильё пользуется в Москве большой популярностью. Во-первых, в черте МКАД осталось не так уж много места под застройку, в центральных же районах его и вовсе нет. Во-вторых, покупая жильё в уже готовом доме, можно сразу заселяться и не беспокоиться о будущем.

Ключевой фактор, решающий при выборе в пользу «вторички», — это и финансовый вопрос. «Стоимость квартиры на вторичном рынке, по сравнению с квартирой аналогичной площади на первичном, может быть более привлекательной. Для сравнения: 3 года назад в Люберцах четырёхкомнатная квартира площадью 70 кв. м в панельном была куплена за 5,1 млн руб., а двухкомнатная квартира площадью 66 кв. м в новостройке на высокой стадии готовности — 5,6 млн руб.», — рассказал АиФ.ru Сергей Власенко, президент «Корпорации риелторов „Мегаполис-Сервис“» . Также к плюсам жилья на вторичном рынке относится и возможность заранее познакомиться с соседями, да и расположено оно чаще всего в районе с развитой инфраструктурой.

Минусы вторичного рынка

Многие старые дома находятся в плачевном состоянии, требуют капитального ремонта, а их инженерные сети изношены. «В них нередко нет лифтов, мусоропроводов, помещений для консьержа. Также важно понимать, что объекты на вторичном рынке имеют длинную «историю». При покупке объекта необходимо тщательно проверять его юридическую чистоту. Риск потери права собственности увеличивается», — считает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» .

На что нужно обратить внимание при осмотре квартиры?

Знакомство с квартирой лучше начинать со двора. Во-первых, качество скамеек, детских и спортивных площадок — немаловажный «довесок» в пользу покупки жилья, а во-вторых, чистота и ухоженность или, наоборот, грязь и разруха во дворе могут многое сказать о том, какие люди станут вашими соседями.

Глядя на дом, следует обратить особое внимание на состояние стен: нет ли трещин, протёкших швов, крошащихся балконов и т. д. «Риелторы рекомендуют своим клиентам внимательно осмотреть подъезд, состояние лестничных клеток, мусоропроводов, поинтересоваться тем, как работает лифт. В старых домах перекрытия могут быть деревянными. Нужно иметь в виду, что на покупку такого жилья большинство банков не выдадут ипотечный кредит», — рассказал Александр Энгель.

При осмотре квартиры нужно выяснить у продавца, не была ли проведена несогласованная перепланировка: в случае, если она была, расплачиваться за неё придётся новому владельцу квартиры. Нужно выяснить, не протекает ли крыша, если квартира находится на последнем этаже, оценить качество ремонта, вид из окна, узнать, в каком состоянии находится электропроводка.

Подводные камни

При покупке квартиры в первую очередь нужно проверить, является ли продавец жилья его собственником. Необходимо, чтобы он показал свой паспорт, а также документ, подтверждающий права на собственность. Правоустанавливающие документы на квартиру различаются в зависимости от возникновения права собственности на неё. Это может быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, а также свидетельство о праве собственности на приватизированное жильё, свидетельство о праве собственности при сделке купли-продажи, договор купли-продажи, договор передачи и заявление (если продавец ранее получил жильё от приватизации), договор дарения, наследственный договор или договор пожизненного содержания, заключённый с бывшим собственником жилья, свидетельство о праве на наследство, выданное государственным нотариусом, или решение суда о признании права собственности на данное жилое помещение.

По данным руководителя отделения «Кузьминки» компании «Азбука Жилья» Пиатрович Марины , основные «подводные камни» при покупке вторичного жилья следующие: 1) квартира продаётся с имеющимся долгом, за что покупатель получает скидку от рыночной стоимости; 2) поддельные документы на квартиру; 3) неправильное оформление приватизации; 4) совершение с этой квартирой сделок в прошлом, при которых нарушены права третьих лиц (например, в наследовании одного не уведомили, а он начал оспаривать); 5) покупка квартиры с детьми; 6) покупка квартиры из-под ареста; 7) регистрация временных жильцов, детей, наоборот, когда собственник не зарегистрировал своих несовершеннолетних детей.

Вникнуть во все тонкости человеку без юридического образования будет непросто. Поэтому специалисты советуют, чтобы обезопасить себя, обратиться в агентство недвижимости, которое не только подберёт наиболее удачные варианты квартир, но и окажет полное юридическое сопровождение сделки. Как правило, большинство риелторских компаний имеют «чёрный» список неблагонадёжных продавцов, а также обладают необходимым набором инструментов для совершения сделки по всем правилам.

Цены

«Если говорить о ценах, то за 6 млн руб. на вторичном рынке Москвы можно купить стандартную «однушку» площадью 45 кв. м в шаговой доступности от метро или в пределах ТТК, но меньшей площади, в плохом состоянии и на первых этажах», — рассказала Екатерина Чермошенцева, консультант департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл» .

В нашем проекте сайт мы обещаем рассказать то, о чем молчит продавец.

Если в отношении земли и коммерческой недвижимости об этом мы рассказывали здесь, то ТОП-9 рисков для жилья:

1. ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ НЕ СОБСТВЕННИКОМ

Собственник очень занятой человек? Все время в разъездах? Или пожилая бабушка, которую очень сложно вывезти из Клина? Но вот есть бодрый человек с доверенностями от этих прекрасных людей? Не поленитесь заказать выписку из ЕГРП, чтобы проверить кто является реальным собственником квартиры и требуйте встречи с этим прекрасным человеком где бы он ни был. И уж ни в коем случае не соглашайтесь на подписание договора купли-продажи жилья по доверенности. Только личное присутствие продавца. С паспортом.

Что иначе?

В лучшем случае лишитесь задатка. В худшем - после сделки окажется, что доверенность поддельная или уже отозвана до сделки. Соответственно, лишитесь и только что купленной квартиры.

2. ТЕМНОЕ ПРОШЛОЕ

Квартира продается быстро, продать ее нужно срочно, потому и цена такая низкая, торопливо объясняет вам продавец. Мама в больнице, брат в тюрьме, сыну нужно поступать. Не верьте на слово. Поговорите с соседями – выяснится, что вы уже десятый как будете – бегите.

А лучше соседей об этом вам расскажет расширенная выписка из ЕГРП с историей перехода права собственности на квартиру. Ее перепродают уже третий раз за год? Спросите в связи с чем? Возможно в отношении нее идет судебный процесс по ее изъятию в пользу одного из бывших владельцев, и нынешний владелец таким образом пытается ее обезопасить. Не думаю, что Вы хотите стать стороной такого судебного процесса.

Если квартира находилась в собственности продавца менее трех лет - существует возможность претензий на нее бывших собственников по любым основаниям.

3. ЗДЕСЬ ПОМНЮ, ЗДЕСЬ - НЕ ПОМНЮ

Требуйте от продавца справку из ПНД и НД всегда. И не просто какую-то справку, а данную ему заведением по месту его прописки. Не поленитесь лично позвонить в это заведение и выяснить работает ли в нем врач, подписавший справку и по возможности - выдавалась ли такая справка. В ином случае может быть и так, что ваш продавец – глубоко больной человек со вспышками сознания, в одну из которых и продал вам квартиру. А теперь хочет ее назад, и ничего не знаю – что взять с больного?

4. НАСЛЕДНЫЕ ДЕЛА

Вы хотите купить жилье, которое Продавец получил по наследству? Не поленитесь, уж если хочется именно эту квартиру, влезть в его матримониальные отношения и выяснить кто еще был наследником и какова их участь. Иначе, не ровен час как сестра продавца из Усть-Новогирейска случайно выяснит, что любимый папа умер и оставил ей с братом квартиру, а брат ее взял и продал. Как продал? Кому – вам. Вот с вами и будут судиться.

5. ПРИВЕТ, 90-е

Квартира была приватизирована, и теперь ее продают? Не поленитесь выяснить историю приватизации. Классический случай – мама с сыном были зарегистрированы в квартире, сын пил, маму бил, в тюрьму сел надолго. А мама квартиру без его ведома приватизировала, продала и умерла. А вы купили. А тут и сын исправившийся из тюрьмы выходит – и прямиком в свою квартиру. То есть теперь уже в вашу. Но это ему все равно – закон – тайга, прокурор – медведь.

6. БАБА ЯГА ПРОТИВ

Этот пункт касается лиц, которые должны дать согласие на продажу вам вожделенной жилплощади. А кто это может быть? Само собой, супруги – пусть даже и не значатся сособственниками, но чаще всего ими являются. Требуйте их согласие в обязательном порядке. Но бывают еще и несовершеннолетние. Не верьте словам родителей – да, я ему скажу, он че хошь подпишет, какой он собственник. На продажу квартиры, где сособственником является несовершеннолетний потребуется согласие органа опеки и попечительства.

7. ЗАЮШКИНА ИЗБУШКА

Не соглашайтесь никогда, ни за что, ни за какие коврижки на покупку квартиры с прописанными в ней людьми. Даже если они сейчас живут на Крайнем Севере, но вот скоро уже приедут и сами выпишутся. Выписать их вы сможете. Но только в судебном порядке. А если прописан несовершеннолетний, то еще и с участием органа опеки и попечительства.

8. МЫ СТРОИЛИ-СТРОИЛИ

Очень часто продавцы, следуя своему архитектурному гению претворяют в жизнь свои самые смелые строительные фантазии не сильно считаясь с требованиями закона, соседями и реальностью. В результате завариваются стояки, проводятся водоснабжаемые теплые полы, идут трещины в несущих стенах. К чему это приведет? К тому что нового собственника могут заставить привести квартиру в соответствие с требованиями законодательства, а может быть даже и изъять, если ситуация совсем ужасна. Поэтому не поленитесь взять технический паспорт и сравнить его с реальностью, а потом спросить - где штампик о согласовании перепланировки.

9. СХЕМОТЕХНИКА

Продавец, говорит – тебе же все равно как ты квартиру получишь. Давай я тебе ее подарю. Или давай я ее продам юр лицу, а ты в нем генеральным директором станешь. Или давай я тебе ее долями продавать буду. И или еще что-нибудь давай. Не давай. Чтобы безопасно купить квартиру вам нужно купить ее по договору купли-продажи у ее собственника. Никак иначе. Хитрые юридические игры оставьте тем, кто в них понимает. А выигрывает, как известно, всегда устроитель игры.

НЕ ЗАНИМАЙТЕСЬ САМОДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ

Когда-то наши предки сами шили себе одежду, лечили себя и готовили пищу. С тех пор прошло много времени и для всего появились специальные люди.
Одни из таких людей – юристы, которые профессионально занимаются тем, что страхуют вас не только от вышеописанных, но и от многих других, поверьте, не менее опасных.
Юристы могут профессионально (и каждый день этим занимаются)